# Comprar lote en Caucasia: POT, inundación y títulos > ¿Vas a comprar un lote o finca en Caucasia, Antioquia? Qué POT rige, zonas de inundación del río Cauca, títulos mineros, catastro y qué revisar antes. Para comprar un lote en Caucasia revisa cuatro cosas antes que el precio: que el predio no esté en zona de amenaza alta o riesgo no mitigable por inundación del río Cauca según el POT, que no tenga títulos mineros encima, que el vendedor tenga título registrado y no solo posesión, y que el catastro corresponda a la realidad. El POT vigente es el Acuerdo 019 de 2015, la autoridad ambiental es Corantioquia y el catastro lo lleva la Gobernación. **En resumen:** - Clima cálido: el portal usa 28 °C de temperatura media y 59 m de altitud para la cabecera. - Según la Agencia Nacional de Tierras (ANT), el POT vigente es el Acuerdo 019 de 2015; dos acuerdos posteriores no estaban concertados con Corantioquia en 2024. - La ANT encontró zonas susceptibles de inundación en el 43,08 % de los predios de su base de análisis y títulos mineros en el 15,12 %. - LotesAntioquia aún no tiene fichas en Caucasia: no damos precios. ## Caucasia en datos | Dato | Valor | Fuente | | --- | --- | --- | | Subregión | Bajo Cauca | Catálogo de LotesAntioquia | | Altitud y temperatura de referencia | 59 m, 28 °C | Catálogo de LotesAntioquia | | Instrumento de ordenamiento | POT, Acuerdo 019 del 24 de diciembre de 2015 | ANT (2024) | | Autoridad ambiental | Corantioquia | Gobernación de Antioquia | | Gestor catastral | Catastro de la Gobernación de Antioquia | ANT (2024) e IGAC | | Estado catastral | Formación de 2006, desactualizado según la ANT | ANT (2024) | | Fichas en el portal (noviembre de 2026) | 0 | Inventario de LotesAntioquia | La mayor parte de los datos de esta guía sale del **plan de ordenamiento social de la propiedad rural (POSPR) de Caucasia**, que la ANT elaboró con información de 2024. Es un documento oficial que cruzó la base predial del catastro con las capas del POT, de minería y de riesgo. ## Cómo se llega Según la ANT, Caucasia se ubica junto al río Cauca y sobre las troncales de Occidente y de la Paz. La concesión Conexión Norte de la Agencia Nacional de Infraestructura incluye el mejoramiento del tramo Zaragoza–Caucasia y una variante en Caucasia, y la conecta con Remedios por una vía nueva. Los tiempos desde Medellín dependen del tráfico y del estado de la vía; no los damos. ## El POT: Acuerdo 019 de 2015 El POSPR de la ANT identifica como vigente el **Acuerdo 019 del 24 de diciembre de 2015**, «por medio del cual se aprueba el plan de ordenamiento territorial del municipio de Caucasia». El municipio expidió después los Acuerdos 028 de 2016 y 006 de 2019, que pasan áreas rurales a urbanas; la ANT advirtió en 2024 que no estaban concertados con Corantioquia y que, por eso, no podían tomarse como vigentes. Pregunta en planeación en qué estado están hoy. Lo que la ANT leyó en el POT y conviene confirmar para tu predio: - El POT restringe la ocupación en las zonas de **amenaza alta por inundación** (artículo 32) hasta que se hagan las obras de mitigación. - Los centros poblados de **Palomar, Margento, Palanca y La Ilusión** están en zona de alto riesgo no mitigable por inundación del río Cauca; la secretaría de planeación lo certificó para cada uno el 4 de julio de 2024. - Para parcelaciones campestres, la tabla de la ANT registra en el POT un índice mínimo de 2 hectáreas; para otras categorías (vivienda campestre, suburbana, corredores viales) da índices distintos que conviene leer en el acuerdo. - En suelo rural, los predios no pueden dividirse por debajo de la [unidad agrícola familiar](/guias/unidad-agricola-familiar-antioquia), salvo las excepciones de la Ley 160 de 1994. La ANT calculó en diciembre de 2023 la UAF por zonas físicas homogéneas para Caucasia. Con eso en mente, pide el **certificado de uso del suelo** con la matrícula o la cédula catastral y pregunta expresamente por amenaza de inundación, suelo de protección y área mínima. Ver [uso del suelo y POT](/guias/uso-del-suelo-y-pot). ## Inundación: el río Cauca y sus afluentes En el cruce de la ANT, las zonas susceptibles de inundación afectaban total o parcialmente a **2.231 predios (43,08 %)** de los analizados, y el POT marca riesgo alto no mitigable en sectores junto a los ríos Cauca, Cacerí y Nechí, como las veredas Cacerí, Cuturú y Puerto Triana. El Dagran de la Gobernación reportó el 25 de abril de 2022 que la creciente del río Cauca había afectado a 519 familias en Caucasia y que el municipio había declarado calamidad pública. Antes de comprar, lee [lote en zona de riesgo o amenaza](/guias/zonas-de-riesgo-y-amenaza) y pregunta a los vecinos hasta dónde ha llegado el agua. ## Minería sobre el predio Según el mismo documento de la ANT, los **títulos mineros** cubrían total o parcialmente 783 predios (15,12 %), las zonas de explotación de oro de aluvión 514 predios (9,92 %) y una zona minera especial del Código de Minas abarcaba casi toda la base predial analizada. La ANT recuerda que el artículo 166 de la Ley 685 de 2001 permite establecer servidumbres mineras sobre predios dentro o fuera del área de un título. Consulta gratis en el visor de AnnA Minería de la Agencia Nacional de Minería si hay un título o una solicitud sobre tu lote. Si lo hay, pide asesoría jurídica antes de firmar. ## Áreas protegidas y otras restricciones La ANT también encontró un distrito regional de manejo integrado de 16.619 hectáreas en el municipio, que toca 152 predios, y 54 predios con solicitudes ante el registro de tierras despojadas. Pide a Corantioquia, por escrito, si el predio está en un área protegida (ver [DMI y áreas protegidas](/guias/distrito-de-manejo-integrado-y-areas-protegidas)) y revisa en el certificado de tradición si hay anotaciones de restitución de tierras. ## Títulos y catastro: la informalidad pesa En los talleres del POSPR, la ANT registró que en varios sectores rurales predomina la **compraventa informal**: documentos privados y promesas sin escritura registrada. Comprar así te deja con una posesión, no con un título. Pide el [certificado de tradición y libertad](/guias/certificado-de-tradicion-y-libertad), encarga un [estudio de títulos](/guias/estudio-de-titulos-lote) y lee [falsa tradición](/guias/falsa-tradicion). El catastro de Caucasia tiene formación de 2006 y la ANT lo califica como desactualizado. Además, el área del municipio en la cartografía del POT (159.681 ha) no coincide con la del IGAC (142.824 ha). Compara la ficha predial, la escritura y un [levantamiento topográfico](/guias/levantamiento-topografico-y-linderos) antes de pagar por hectárea. ## Orden público No hacemos afirmaciones generales sobre seguridad. Revisa en el portal de la Defensoría del Pueblo si hay alertas tempranas vigentes para Caucasia o municipios vecinos y pregunta en la alcaldía. La guía de [comprar lote en el Bajo Cauca](/guias/comprar-lote-en-el-bajo-cauca) recoge la alerta más reciente que encontramos para la subregión. Mientras no haya fichas en el portal, revisa la página de [lotes en Caucasia](/lotes/caucasia) o activa la [búsqueda asistida](/encuentra-tu-lote) para recibir un aviso. ## Fuentes - [ANT, plan de ordenamiento social de la propiedad rural de Caucasia (2024)](https://geoportal.ant.gov.co/visor_otr_pospr/05154/05154_POSPR.pdf) — POT vigente, acuerdos no concertados, centros poblados en riesgo no mitigable, áreas mínimas, UAF, condicionantes de inundación, minería, DMI y restitución, estado catastral e informalidad. - [CRC, concepto sobre Caucasia (2022)](https://crcom.gov.co/sites/default/files/micrositios/conceptos_acreditacion_barreras/1498_CAUCASIA_ANTIOQUIA.pdf) — cita los Acuerdos 019 de 2015, 028 de 2016 y 006 de 2019. - [Gobernación de Antioquia: contactos municipales y autoridades ambientales (2022)](https://www.antioquia.gov.co/images/PDF2/MedioAmbiente/SIDAP/ContactosMunicipales_AutoridadesAmbientalesUMATAS_2022.pdf) — Corantioquia como autoridad ambiental. - [Dagran, balance del 25 de abril de 2022](https://www.antioquia.gov.co/noticias-dagran/mas-de-24-mil-familias-afectadas-y-22-fallecidos-en-2022-balance-de-temporada-de-lluvias-en-antioquia) — 519 familias afectadas y calamidad pública en Caucasia. - [ANI: Conexión Norte de Autopistas para la Prosperidad](https://www.ani.gov.co/w/conexi%C3%B3n-norte-de-autopistas-para-la-prosperidad-acceso-%C3%A1gil-y-seguro-a-la-costa-caribe) — tramo Zaragoza–Caucasia y variante. - [ANM, concepto jurídico 20211200278141](https://www.anm.gov.co/sites/default/files/NormativaConceptosJuridicos/Concepto_20211200278141_web.pdf) — consulta gratuita de títulos mineros en AnnA Minería. - [Defensoría del Pueblo: alertas tempranas](https://alertastempranas.defensoria.gov.co/) — consulta de alertas por municipio. ## Preguntas frecuentes ### ¿Cuál es el POT vigente de Caucasia? Según la Agencia Nacional de Tierras, es el Acuerdo 019 del 24 de diciembre de 2015. Los Acuerdos 028 de 2016 y 006 de 2019 no estaban concertados con Corantioquia en 2024, así que confirma su estado en la secretaría de planeación. ### ¿Qué zonas de Caucasia tienen riesgo de inundación? El POT marca riesgo alto no mitigable en sectores junto a los ríos Cauca, Cacerí y Nechí, y la alcaldía certificó en 2024 que los centros poblados de Palomar, Margento, Palanca y La Ilusión están en esa condición. Para un predio concreto, pide el certificado de uso del suelo. ### ¿Puedo comprar un lote de 3.000 m² en zona rural de Caucasia? Depende de la categoría del suelo. Según la lectura que hizo la ANT, el POT fija un índice mínimo de 2 hectáreas para parcelaciones campestres, y en suelo rural rige la UAF. Pregunta en planeación qué área mínima aplica y si el lote salió de una subdivisión con licencia. ### ¿Quién expide la ficha predial de un lote en Caucasia? La Gerencia de Catastro de la Gobernación de Antioquia, que es el gestor catastral del municipio. La ANT advirtió que el catastro de Caucasia es de 2006, así que contrasta el área con un levantamiento.