# Comprar lote en San Jerónimo: qué revisar antes

> ¿Buscas lote o finca de recreo en San Jerónimo? Acceso por el túnel de Occidente, qué permite el EOT, densidades, áreas protegidas, agua y precio del m².

San Jerónimo es el primer municipio de clima cálido al salir del túnel de Occidente: está a 735 metros y tiene 25 °C de temperatura media. Para comprar allí, lo decisivo es saber en qué categoría de suelo está el lote, porque el EOT reparte muy distintas densidades entre el suelo suburbano, las áreas de vivienda campestre y el suelo rural, y porque parte del municipio está en áreas protegidas de Corantioquia.

**En resumen:**

- Rige el **EOT revisado con el Acuerdo 003 de 2012**, con la modificación excepcional del **Acuerdo 018 de 2019**.
- Densidades: **4,95 viv/ha** en suelo suburbano (lote mínimo de 2.000 m²) y **3,8 viv/ha** en la mayoría de las áreas de vivienda campestre (lote mínimo de 2.600 m²).
- Autoridad ambiental: **Corantioquia**. Catastro: **Gobernación de Antioquia**.
- En el inventario hay 14 fichas, con una mediana de **112.000 pesos por m²**.

## Ubicación y acceso desde Medellín

Se llega por la Autopista al Mar 1, que cruza el municipio. La concesión Devimar entregó en mayo de 2022 la doble calzada entre Medellín y Santa Fe de Antioquia, y el segundo tubo del túnel de Occidente abrió el 4 de agosto de 2022. No encontramos tiempos de viaje oficiales: dependen del tráfico en la salida de Medellín y en el túnel.

La vía es tan importante en San Jerónimo que el EOT la convirtió en suelo: el **corredor vial suburbano Aburrá–Cauca** tiene dos tramos, uno entre las veredas Piedra Negra y El Calvario (unas 391 ha) y otro desde la cabecera hasta el límite con Sopetrán (unas 177 ha).

## Qué norma rige

San Jerónimo adoptó su primer Esquema de Ordenamiento Territorial con el Acuerdo 008 del 10 de septiembre de 2000, lo revisó con el Acuerdo 003 de 2012 y lo modificó de forma excepcional con el Acuerdo 018, aprobado por el Concejo el 10 de diciembre de 2019 y sancionado el 17 de diciembre de 2019. La modificación se concertó con Corantioquia en agosto de 2019.

El EOT define cinco polígonos suburbanos, nueve áreas de vivienda campestre, dos centros poblados rurales y un umbral máximo de suburbanización del 3,69 % del territorio. Las tablas de densidades, los lotes mínimos y cómo pedir la norma de un predio están en la guía del [POT de San Jerónimo](/guias/pot-de-san-jeronimo).

En las 767 fichas de lotes que analizamos en LotesAntioquia en noviembre de 2026, el 95,2 % no indicaba el uso del suelo. En San Jerónimo, donde de una categoría a otra la densidad pasa de casi 5 viviendas por hectárea a una vivienda por cada 24 hectáreas, ese dato decide el valor del lote.

## Qué lotes hay en el inventario

En las fichas que analizamos en LotesAntioquia en noviembre de 2026, San Jerónimo tiene 14 fichas: 7 en parcelación, 6 campestres y 1 comercial. La mediana fue de **112.000 pesos por m²** y la mediana de área, de **4.350 m²**, la mayor de los tres municipios del Occidente con oferta (sin contar fichas atípicas). Es una muestra pequeña.

Para ver cómo queda frente a Sopetrán (138.000) y Santa Fe de Antioquia (80.000), lee [Santa Fe vs San Jerónimo vs Sopetrán](/guias/santa-fe-vs-san-jeronimo-vs-sopetran).

## Qué revisar en un lote de San Jerónimo

### Categoría de suelo y lote mínimo

| Categoría | Densidad máxima | Lote mínimo |
| --- | --- | --- |
| Suburbano (la mayoría de polígonos) | 4,95 viv/ha | 2.000 m² |
| Corredor vial suburbano | 2,0 viv/ha | 2.000 m² |
| Vivienda campestre (la mayoría de polígonos) | 3,8 viv/ha | 2.600 m² |
| Producción y conservación ambiental | 1 vivienda por 24 ha | 240.000 m² |

Un lote más pequeño que el mínimo de su categoría puede no admitir licencia de construcción. Pide el concepto de uso del suelo con la matrícula inmobiliaria antes de negociar; más contexto en [licencia de construcción en lote rural](/guias/licencia-de-construccion-en-lote-rural).

### Áreas protegidas

El EOT reconoce dos distritos de manejo integrado de Corantioquia en el municipio:

- **DMI Divisoria Valle de Aburrá–Río Cauca:** 210,5 ha en la vereda Montefrío (1,38 % del municipio). Allí priman las determinaciones del DMI sobre el EOT.
- **DMI Páramos y Bosques Altoandinos del Noroccidente Medio Antioqueño:** 552,9 ha en las veredas El Chocho y El Ruano.

Además, San Jerónimo está entre los 14 municipios del DRMI Bosque Seco del Occidente Antioqueño, declarado por Corantioquia en 2022, y el EOT incorpora los relictos de bosque seco tropical al suelo de protección. Pregunta a Corantioquia si el lote está dentro de alguna de estas áreas. Más en [DMI y áreas protegidas](/guias/distrito-de-manejo-integrado-y-areas-protegidas).

### Retiros a quebradas y nacimientos

En el suelo rural, el EOT fija retiros de **30 metros a cada lado** de las corrientes, contados desde la cota máxima de inundación, y de **100 metros alrededor de los nacimientos**. En esas franjas no se puede edificar. Si el lote tiene una quebrada, mide cuánto queda útil; lee [retiros a quebradas](/guias/retiros-a-quebradas-y-rondas-hidricas).

### Agua y vertimientos

El EOT exige que las parcelaciones construyan redes de alcantarillado conectadas a sistemas de tratamiento y tramiten el permiso de vertimientos ante la autoridad ambiental. Pide la factura del acueducto o la concesión de aguas y el permiso de vertimientos de la parcelación. En las 767 fichas que analizamos, solo el 23,1 % mencionaba agua. Lee [pozo séptico y permiso de vertimientos](/guias/pozo-septico-y-permiso-de-vertimientos).

### Papeles

La ficha predial y el certificado catastral se piden en línea a la Gobernación de Antioquia (ver [ficha predial y catastro](/guias/ficha-catastral-y-actualizacion-catastral)). Revisa el [certificado de tradición y libertad](/guias/certificado-de-tradicion-y-libertad) y, si compras en una parcelación, el reglamento de propiedad horizontal; nuestra guía [parcelación campestre: qué revisar](/guias/parcelacion-campestre-que-revisar) tiene la lista completa. Para la escritura, apóyate en un abogado inmobiliario.

Mira los lotes publicados y su precio frente a la mediana en [lotes en San Jerónimo](/lotes/san-jeronimo).

## Fuentes

- [Alcaldía de San Jerónimo: Acuerdo 018 (modificación del EOT)](https://www.sanjeronimo-antioquia.gov.co/Transparencia/Normatividad/Acuerdo%20No.%20018%20de%202020.%20Esquema%20de%20ordenamiento%20Territorial.pdf) — fechas de aprobación y sanción, concertación con Corantioquia, suelo suburbano, corredor vial suburbano, umbral de suburbanización, vivienda campestre, DMI, bosque seco, retiros, alcantarillado en parcelaciones y tabla de aprovechamientos rurales (art. 158).
- [Corantioquia, Centro de Información Ambiental: EOT de San Jerónimo](https://cia.corantioquia.gov.co/cgi-bin/koha/opac-detail.pl?biblionumber=5395) — Acuerdo 008 del 10 de septiembre de 2000 y Acuerdo 003 de 2012.
- [Devimar: entrega de la Autopista al Mar 1](https://www.devimar.co/entregamos-las-obras-de-la-autopista-al-mar-1) y [El Colombiano, 3 de agosto de 2022](https://www.elcolombiano.com/antioquia/este-jueves-4-entra-en-operacion-el-nueto-tunel-de-occidente-AL18311274) — doble calzada y segundo túnel de Occidente.
- [Actualidad Política, 14 de enero de 2022](https://actualidad.com.co/politica/blog/2022/01/14/declaran-nueva-zona-protegida-para-14-municipios/) — municipios del DRMI Bosque Seco del Occidente Antioqueño.
- Catálogo e inventario de LotesAntioquia (noviembre de 2026) — altitud, temperatura, fichas, medianas y tipos.

## Preguntas frecuentes

### ¿Qué EOT rige en San Jerónimo?

El Esquema de Ordenamiento Territorial revisado con el Acuerdo 003 de 2012, con la modificación excepcional del Acuerdo 018, sancionado el 17 de diciembre de 2019. La Alcaldía publica el texto en su página de normatividad.

### ¿Cuál es el lote mínimo en San Jerónimo?

Según el Acuerdo 018, 2.000 m² en suelo suburbano y 2.600 m² en la mayoría de las áreas de vivienda campestre. En suelos de producción y de conservación ambiental el mínimo sube a 240.000 m², es decir, 24 hectáreas.

### ¿Cuánto vale el metro cuadrado de un lote en San Jerónimo?

En las 14 fichas que analizamos en LotesAntioquia en noviembre de 2026, la mediana fue de 112.000 pesos por m², sin contar precios atípicos. Es una muestra pequeña y son precios de oferta.

### ¿Quién es la autoridad ambiental en San Jerónimo?

Corantioquia, que atiende la zona desde su oficina territorial Hevéxicos, en Santa Fe de Antioquia. Allí se tramitan la concesión de aguas, el permiso de vertimientos y las consultas sobre áreas protegidas.