# Comprar lote en San Vicente Ferrer: norma y qué revisar > ¿Te interesa un lote en San Vicente Ferrer? Qué PBOT rige, qué muestran los precios, qué pasa con el DRMI Peñol–Guatapé y qué revisar antes de pagar. Comprar un lote en San Vicente Ferrer es comprar en el Oriente antioqueño, en clima frío y con precios por metro cuadrado más bajos que los del resto del altiplano en nuestro inventario. A cambio, la norma necesita más verificación: el PBOT es de 2017, el municipio tramitó en 2023 una modificación excepcional y parte del territorio está en el DRMI del embalse Peñol–Guatapé. ## Ubicación, acceso y clima San Vicente Ferrer está en la subregión Oriente y pertenece a la regional Valles de San Nicolás de Cornare. Según la Agencia Nacional de Tierras, limita al occidente con Guarne y al sur con Marinilla. El tiempo de viaje desde Medellín depende de la ruta y del estado de las vías terciarias de la vereda: pruébalo antes de decidir y pregunta en la alcaldía por el estado de la vía al lote. En el catálogo de LotesAntioquia, San Vicente Ferrer figura a 2.157 m de altitud y con una temperatura media de 17 °C, cifras de la cabecera. ## Quién es quién en un trámite | Trámite | Entidad | | --- | --- | | Concepto de uso del suelo o de norma urbanística | Secretaría de Planeación de San Vicente Ferrer | | Licencias de parcelación, subdivisión y construcción | Secretaría de Planeación (o curaduría, si el municipio la tiene) | | Ficha predial y certificado catastral | MASORA | | Concesión de aguas, permiso de vertimientos, áreas protegidas | Cornare, regional Valles de San Nicolás | | Certificado de tradición y libertad | Superintendencia de Notariado y Registro | San Vicente Ferrer es uno de los tres municipios cuyo catastro lleva MASORA (con El Carmen de Viboral y El Retiro). Lo explicamos en [ficha predial y catastro](/guias/ficha-catastral-y-actualizacion-catastral) y en [autoridades ambientales de Antioquia](/guias/autoridades-ambientales-antioquia). ## Qué norma rige San Vicente Ferrer se rige por el Plan Básico de Ordenamiento Territorial (PBOT) adoptado con el **Acuerdo 008 de 2017**. En febrero de 2023, Cornare revisó una propuesta del municipio de **modificación excepcional** de las normas urbanísticas estructurales y generales de ese PBOT, sobre 10 elementos, y concluyó que cumplía solo parcialmente los requisitos ambientales; pidió ajustes. No encontramos en fuentes oficiales si esa modificación se adoptó después. Por eso, en San Vicente es clave pedir el concepto de norma y preguntar expresamente si el acuerdo que te aplican es el de 2017 o una modificación posterior. Lee [uso del suelo y POT](/guias/uso-del-suelo-y-pot) para entender las categorías. ## Qué tipo de lotes hay en San Vicente Ferrer En las 767 fichas de lotes que analizamos en LotesAntioquia en noviembre de 2026, San Vicente Ferrer tiene **19 fichas**: 18 campestres y 1 finca. La mediana es de **$77.000 por m²** y la mediana de área, de **3.450 m²**. Es una muestra pequeña, pero la diferencia con el resto del Oriente es grande: la mediana de la subregión es de $228.000 por m², la de Guarne de $200.000 y la de El Carmen de Viboral de $227.000. Un precio más bajo puede reflejar acceso más largo, falta de servicios o una norma más restrictiva; averigua cuál es la razón antes de verlo como una oportunidad. Compara en la [página de precios](/precios) y lee [cómo calcular el precio por metro cuadrado](/guias/como-calcular-el-precio-por-metro-cuadrado). ## Qué revisar en un lote de San Vicente Ferrer ### 1. El DRMI Embalse Peñol–Guatapé En su revisión de 2023, Cornare pidió al municipio ajustar el polígono de parcelación residencial campestre en el costado suroriental, porque se superpone con el DRMI Embalse Peñol–Guatapé y Cuenca Alta del Río Guatapé, y excluir de él las zonas de preservación y restauración. También pidió dejar claro que el turismo con alojamiento y la infraestructura en las zonas de uso sostenible del DRMI necesitan primero licencia ambiental de Cornare. Si el lote está en el sur u oriente del municipio, o te lo ofrecen para cabañas o glamping, pide a Cornare que lo ubique respecto al DRMI. Lee [DMI y áreas protegidas](/guias/distrito-de-manejo-integrado-y-areas-protegidas) y [cabañas o glamping en un lote](/guias/construir-cabanas-o-glamping-en-un-lote). ### 2. La categoría del suelo y la densidad En las fichas que analizamos, el 95,2 % no indica el uso del suelo. En la jurisdicción de Cornare, la parcelación de vivienda campestre tiene un máximo de 3 viviendas por hectárea (4 en condominio), según el Acuerdo 392 de 2019; confirma en Planeación qué aplica a tu zona. Más en [densidad de vivienda rural](/guias/densidad-de-vivienda-rural-suburbana). ### 3. Subdivisión y tamaño del lote Si te ofrecen un pedazo de una finca más grande, verifica que la división tenga licencia y que cada lote tenga matrícula propia. Lee [licencia de parcelación y subdivisión](/guias/licencia-de-parcelacion-y-subdivision) y [la UAF en Antioquia](/guias/unidad-agricola-familiar-antioquia). En las fichas que analizamos, solo el 3,5 % menciona una licencia. ### 4. Acceso, agua y vertimientos Pregunta por quién mantiene la vía hasta el lote y si hay servidumbre de paso ([vías de acceso y servidumbres](/guias/vias-de-acceso-y-servidumbres)). Revisa de dónde viene el agua ([acueducto veredal](/guias/acueducto-veredal)) y cómo se tratarán las aguas residuales ([permiso de vertimientos](/guias/pozo-septico-y-permiso-de-vertimientos)). Si hay quebradas, aplica el retiro de Cornare ([rondas hídricas](/guias/retiros-a-quebradas-y-rondas-hidricas)). ### 5. Título Pide el certificado de tradición reciente, el paz y salvo predial y de valorización, y verifica que el vendedor sea el titular. Solo el 8,6 % de las fichas que analizamos dice que el lote está escriturado. La guía [cómo comprar un lote sin estafas](/guias/como-comprar-un-lote-sin-estafas) tiene la lista completa. Para la compra, vale la pena que un abogado inmobiliario revise el título y el concepto de norma antes de pagar. Mira los lotes publicados y su precio frente a la mediana en la [página de lotes en San Vicente Ferrer](/lotes/san-vicente-ferrer). ## Fuentes - [Cornare, Auto AU-00484 de 2023](https://www.cornare.gov.co/boletin_oficial/2023/febrero/auto/AU-00484-2023.pdf) — PBOT del Acuerdo 008 de 2017, evaluación de la modificación excepcional (10 elementos, cumplimiento parcial) y observaciones sobre el DRMI Embalse Peñol–Guatapé. - [Agencia Nacional de Tierras, memoria justificativa sobre UAF (2025)](https://www.ant.gov.co/sites/default/files/2025-09/documentos/archivos/memoria-justificativa-proyecto-de-acuerdo-1_0.pdf) — límites de Guarne y Marinilla con San Vicente Ferrer. - [Cornare, Resolución RE-04580 de 2023](https://www.cornare.gov.co/boletin_oficial/2023/octubre/res/RE-04580-2023.pdf) — densidad máxima de parcelación del Acuerdo 392 de 2019. - [Cornare, orientaciones para la articulación ambiental en zonas limítrofes](https://www.cornare.gov.co/Ordenamiento/Documentos/Orientaciones_Articulacion_Ambiental_Zonas_Limitrofes.pdf) — San Vicente Ferrer en la regional Valles de San Nicolás. - [IGAC, mapa de gestores catastrales (febrero de 2025)](https://www.igac.gov.co/sites/default/files/2025-03/Mapa_Gestores_Feb_2025.pdf) — MASORA como gestor catastral. - Inventario de LotesAntioquia, noviembre de 2026 — fichas, tipos y medianas de San Vicente Ferrer, Guarne, El Carmen de Viboral y el Oriente. ## Preguntas frecuentes ### ¿Por qué los lotes en San Vicente Ferrer son más baratos que en Rionegro o Guarne? En las fichas que analizamos en LotesAntioquia en noviembre de 2026, la mediana de San Vicente Ferrer fue de $77.000 por m², frente a $200.000 en Guarne y $260.000 en Rionegro. Los datos no dicen por qué; en cada lote, revisa acceso, servicios y norma, que suelen explicar la diferencia. ### ¿Qué POT rige en San Vicente Ferrer? El Plan Básico de Ordenamiento Territorial adoptado con el Acuerdo 008 de 2017. En 2023 el municipio tramitaba ante Cornare una modificación excepcional; pregunta en Planeación si ya se adoptó y si cambia la norma de tu predio. ### ¿Puedo hacer cabañas en un lote de San Vicente Ferrer? Depende de la categoría del suelo y de si el lote está en el DRMI Embalse Peñol–Guatapé. Cornare indicó en 2023 que el turismo con alojamiento en zonas de uso sostenible del DRMI requiere primero licencia ambiental. Pide el concepto de norma y consulta a Cornare. ### ¿Quién expide la ficha catastral en San Vicente Ferrer? MASORA, el esquema asociativo que lleva el catastro de San Vicente Ferrer, El Carmen de Viboral y El Retiro. Allí se piden la ficha predial y el certificado catastral.