# Comprar un lote hipotecado o embargado: qué hacer > ¿El certificado del lote muestra una hipoteca o un embargo? Cómo identificarlos, por qué un lote embargado no se vende libremente y cómo se cancelan. Un lote hipotecado sí se puede comprar, pero la hipoteca sigue al lote aunque cambie de dueño, así que debe cancelarse antes o en el momento de escriturar. Un lote embargado, en cambio, no se puede vender libremente: la venta de cosas embargadas tiene objeto ilícito, salvo que el juez lo autorice o el acreedor lo consienta. Las dos situaciones aparecen en el certificado de tradición y libertad. **En resumen:** - La hipoteca se ve como «gravamen» (código 02) y el embargo como «medida cautelar» (código 04) en el certificado de tradición. - Si compras un lote con hipoteca vigente, el acreedor puede perseguirlo en tus manos (Código Civil, art. 2452). - Vender un lote embargado sin autorización del juez o consentimiento del acreedor es nulo por objeto ilícito (Código Civil, art. 1521). - La hipoteca se cancela con escritura pública del acreedor; el embargo, con la orden del juez inscrita en el registro. - Lo seguro es pagar contra la cancelación y revisar un certificado nuevo antes de entregar el saldo. ## Cómo se ve en el certificado de tradición El certificado de tradición y libertad clasifica cada anotación según su naturaleza jurídica (Ley 1579 de 2012, art. 8): | Lo que buscas | Código | Qué incluye | | --- | --- | --- | | Hipoteca | 02 Gravámenes | Hipotecas, valorizaciones, liquidación de plusvalía | | Embargo o demanda | 04 Medidas cautelares | Embargos, demandas civiles, prohibiciones judiciales y administrativas | | Afectaciones | 03 Limitaciones y afectaciones | Servidumbres, patrimonio de familia, afectación a vivienda familiar | | Cancelación | 07/08 Cancelaciones | Anotaciones que cancelan una inscripción anterior | Para saber si una hipoteca o un embargo siguen vigentes, busca si hay una anotación posterior de cancelación que diga expresamente qué anotación cancela. Si la hay, el gravamen ya no pesa sobre el lote. Pide siempre un certificado reciente: según la Ley 1579 (art. 72), su vigencia se limita a la fecha y hora en que se expide. Aprende a leerlo completo en la guía del [certificado de tradición y libertad](/guias/certificado-de-tradicion-y-libertad). ## Lote hipotecado ### Qué implica La hipoteca es una garantía del pago de una deuda y debe constar en escritura pública (Código Civil, art. 2434). Su característica clave para el comprador es que da al acreedor «el derecho de perseguir la finca hipotecada, sea quien fuere el que la posea» (art. 2452). En otras palabras: si el vendedor no paga, el banco puede rematar el lote aunque ya sea tuyo. Ojo con las hipotecas «abiertas» o «de cuantía indeterminada»: pueden respaldar varias deudas del vendedor con el mismo acreedor, no solo la que te mencionan. Pide al acreedor un certificado del saldo total que garantiza la hipoteca. ### Cómo se cancela La hipoteca se extingue con la obligación principal y también por la cancelación que el acreedor otorgue por escritura pública (Código Civil, art. 2457). Pagar la deuda no basta: hay que firmar la escritura de cancelación y registrarla. El orden habitual para no arriesgar tu dinero: 1. Pide al acreedor el saldo para cancelación total y por escrito. 2. Pacta en la [promesa de compraventa](/guias/promesa-de-compraventa-lote) que parte del precio se destina a pagar ese saldo, directamente al acreedor. 3. Coordina con la notaría que la cancelación de la hipoteca se firme el mismo día que la compraventa o antes, y que se registren juntas. Pregunta a la notaría y al acreedor si pueden otorgarse en un mismo instrumento; depende de que el acreedor comparezca a firmar. 4. Retén el saldo del precio hasta ver un certificado de tradición con la cancelación anotada y la compraventa a tu nombre. Si vas a pagar con crédito, pregunta a tu banco qué exige sobre gravámenes anteriores antes de firmar la promesa. ## Lote embargado ### Qué implica El embargo es una medida que ordena un juez (o una autoridad administrativa, como una entidad de cobro coactivo) para asegurar el pago de una deuda o el resultado de un proceso. Se inscribe en el folio de matrícula del lote (Código General del Proceso, art. 593). El Código Civil dice que hay objeto ilícito en la enajenación «de las cosas embargadas por decreto judicial, a menos que el juez lo autorice o el acreedor consienta en ello» (art. 1521, num. 3). Una compraventa así puede ser declarada nula. Por eso no firmes ni pagues mientras el embargo esté inscrito y no tengas esa autorización por escrito. También pueden aparecer **demandas inscritas** (por ejemplo, una demanda de pertenencia o de división). No impiden necesariamente la venta, pero el comprador queda sujeto al resultado del proceso. Pide a un abogado que revise el expediente. ### Cómo se levanta El Código General del Proceso (art. 597) prevé los casos en que se levanta el embargo, entre ellos: - Si lo pide quien solicitó la medida (por ejemplo, porque el deudor pagó). - Si se desiste de la demanda que lo originó. - Si el demandado presta caución para garantizar lo que se reclama y las costas. - Si el proceso ejecutivo termina por cualquier causa. El juez emite un oficio dirigido a la Oficina de Registro y, una vez inscrito, aparece la cancelación en el certificado. Solo entonces conviene firmar la escritura. ### Comprar en remate Otra vía es comprar el lote en el remate que ordena el juez. Según el Código Civil (art. 2452), la persecución hipotecaria no procede contra el tercero que adquirió la finca en pública subasta ordenada por el juez. El remate tiene sus propias reglas, plazos y riesgos (por ejemplo, la entrega del inmueble si está ocupado); hazlo con abogado. ## Señales de alerta en el anuncio - Precio muy por debajo del mercado y urgencia por vender: puede haber un proceso ejecutivo detrás. - El vendedor pide el anticipo «para pagar el banco» sin un saldo certificado del acreedor. - Te dicen que la hipoteca «ya está paga» pero no hay anotación de cancelación. - Te proponen firmar una promesa con el embargo inscrito «porque se levanta la otra semana». En las 767 fichas de lotes que analizamos en LotesAntioquia en noviembre de 2026, el 28,6 % tiene un precio por metro cuadrado atípico: menos de la mitad o más del triple de la mediana de su municipio. Un precio atípico no prueba que haya un embargo, pero sí es motivo para pedir el certificado de tradición antes de seguir. Compara con la mediana en la [página de precios](/precios). ## Qué hacer, paso a paso 1. Pide el certificado de tradición y libertad reciente y busca anotaciones con códigos 02 y 04 sin cancelación. 2. Si hay hipoteca: saldo certificado del acreedor, pago directo y cancelación registrada junto con la compraventa. 3. Si hay embargo: no pagues nada hasta ver el oficio de levantamiento inscrito, o una autorización expresa del juez o del acreedor. 4. Haz un [estudio de títulos](/guias/estudio-de-titulos-lote) para revisar también deudas de predial y valorización, que pueden terminar en embargo. 5. Paga el saldo solo con el certificado limpio a tu nombre. Si el lote además está en una sucesión, lee la guía de [lote en sucesión](/guias/lote-en-sucesion); si viene con anotaciones de código 06, la de [falsa tradición](/guias/falsa-tradicion). Consulta con un abogado inmobiliario antes de firmar con un gravamen o un embargo vigentes. ## Fuentes - [Código Civil (normograma de la Procuraduría)](https://apps.procuraduria.gov.co/normograma/compilacion/docs/codigo_civil.htm) — objeto ilícito en la venta de cosas embargadas (art. 1521), solemnidad de la hipoteca (art. 2434), persecución del bien hipotecado y excepción del remate (art. 2452), extinción y cancelación de la hipoteca (art. 2457). - [Ley 1579 de 2012, Estatuto de Registro (normograma de la Procuraduría)](https://apps.procuraduria.gov.co/normograma/compilacion/docs/ley_1579_2012.htm) — códigos de naturaleza jurídica (art. 8) y vigencia del certificado (art. 72). - [Código General del Proceso, Ley 1564 de 2012 (normograma de la Procuraduría)](https://apps.procuraduria.gov.co/normograma/compilacion/docs/ley_1564_2012.htm) — inscripción de embargos (art. 593) y causales de levantamiento (art. 597). ## Preguntas frecuentes ### ¿Se puede comprar un lote que tiene hipoteca? Sí, pero la hipoteca sigue al lote aunque cambie de dueño, así que el acreedor podría rematarlo si el vendedor no paga. Lo correcto es que la deuda se pague con parte del precio y que la cancelación de la hipoteca se registre a más tardar junto con tu compraventa. ### ¿Se puede vender un lote embargado? No libremente. El Código Civil considera que hay objeto ilícito en vender cosas embargadas por decreto judicial, salvo que el juez lo autorice o el acreedor consienta. Primero hay que levantar el embargo o conseguir esa autorización. ### ¿Cómo sé si la hipoteca ya fue cancelada? En el certificado de tradición y libertad debe aparecer una anotación de cancelación que mencione la anotación de la hipoteca. Si el vendedor dice que pagó pero no hay esa anotación, la hipoteca sigue vigente para todos los efectos. ### ¿Cuánto tarda levantar un embargo? Depende del juzgado o la entidad que lo ordenó: primero hay que obtener la orden de levantamiento y luego inscribir el oficio en la Oficina de Registro. Pide al abogado del proceso un estimado y no pagues el lote hasta ver la cancelación en un certificado nuevo.