# Vender un lote heredado: sucesión, opciones e impuestos

> ¿Heredaste un lote y quieres venderlo? Por qué primero va la sucesión, cuándo conviene vender derechos herenciales y qué impuestos pagas al heredar y al vender.

Para vender un lote heredado como dueño, primero hay que terminar la sucesión y registrar la adjudicación del lote a tu nombre (o al de todos los herederos). Antes de eso solo puedes vender tus derechos herenciales, que valen menos y asustan a los compradores. Ten en cuenta dos momentos tributarios distintos: recibir la herencia es ganancia ocasional, y vender después el lote genera la retención del 1 % y, si hay utilidad, otro impuesto.

**En resumen:**

- Mientras el lote siga a nombre del fallecido, ningún heredero puede venderlo como propio.
- Si los herederos están de acuerdo, la sucesión notarial suele ser la vía más directa; si no, va a un juez.
- Vender derechos herenciales es posible, pero sobre un lote concreto se inscribe como falsa tradición y el precio cae.
- Si el lote queda a nombre de varios herederos, todos deben firmar la venta; si uno se niega, cualquiera puede pedir al juez la venta.
- La herencia es ganancia ocasional (15 %), con exenciones en UVT; la venta posterior tiene su propia tributación.

## Primero, la sucesión

Cuando alguien muere, sus bienes forman una masa común de los herederos y del cónyuge o compañero sobreviviente. Nadie es dueño de un bien concreto hasta que se hace la partición y se registra. Por eso el [certificado de tradición](/guias/certificado-de-tradicion-y-libertad) seguirá mostrando al fallecido como propietario y ninguna notaría escriturará una venta normal.

La sucesión se hace ante notario si todos los interesados son plenamente capaces y están de acuerdo, o ante un juez si hay desacuerdo o no se cumplen esos requisitos. Requisitos, edicto y diferencias entre las dos vías están en la guía de [lote en sucesión](/guias/lote-en-sucesion); aquí nos centramos en lo que te toca como heredero vendedor.

Cuando la cuantía de los bienes supera 700 UVT, la notaría o el juzgado debe informar a la DIAN el nombre del causante y el valor de los bienes antes de la partición (Estatuto Tributario, art. 844). Es otra razón para reunir pronto los paz y salvos y las declaraciones del fallecido.

## Tus tres opciones para vender

| Opción | Cómo funciona | Para el comprador | Para ti |
| --- | --- | --- | --- |
| Terminar la sucesión y luego vender | El lote se adjudica, se registra y lo vendes como cualquier dueño | Seguro: compra un lote con matrícula a nombre del vendedor | Mejor precio, más tiempo y gastos de sucesión antes de recibir dinero |
| Promesa condicionada a la adjudicación | Firmas una promesa; la escritura se otorga cuando el lote esté a tu nombre | Riesgo moderado, con anticipo bajo y condiciones claras | Aseguras el comprador mientras termina la sucesión |
| Vender derechos herenciales | Cedes tu derecho en la herencia por escritura pública | Riesgo alto: si se vende sobre un lote concreto, se inscribe como falsa tradición | Recibes dinero antes, a un precio menor |

La opción que suele dar mejor resultado es la primera. Un lote con la adjudicación registrada se puede publicar con su certificado limpio y el comprador sabe exactamente qué recibe; unos derechos herenciales le dejan dudas que se traducen en un precio menor. Los riesgos de la tercera opción, explicados desde el lado del comprador, están en [lote en sucesión](/guias/lote-en-sucesion) y en [falsa tradición](/guias/falsa-tradicion).

Si eliges la promesa condicionada, fija en ella un plazo máximo, qué pasa si la sucesión se demora o el lote se adjudica a otro heredero y cómo se devuelve el anticipo. Ver [promesa de compraventa de un lote](/guias/promesa-de-compraventa-lote).

## Cuando el lote queda a nombre de varios herederos

Es frecuente que la partición adjudique el lote a varios herederos en común. En ese caso:

- **Todos deben firmar la venta del lote completo.** Si firma solo uno, vende su cuota, no el lote (ver [comprar derechos en proindiviso](/guias/comprar-derechos-proindiviso)).
- **Pónganse de acuerdo en el precio antes de publicar.** Un [avalúo comercial](/guias/avaluo-comercial-de-un-lote) hecho por un avaluador inscrito en el RAA evita discusiones entre hermanos, y la [guía de cuánto vale tu lote](/guias/cuanto-vale-mi-lote) te da un primer rango con la mediana del municipio.
- **Designen a uno para negociar,** con poder de los demás si no podrán ir a la notaría (ver [poder para comprar o vender un lote](/guias/poder-para-comprar-un-lote)).
- **Si uno no quiere vender,** el Código General del Proceso (art. 406) permite a cualquier comunero pedir al juez la división material del bien o su venta para repartir el producto. Es un proceso más largo y costoso que un acuerdo.

Otra alternativa es que, en la misma partición, el lote se adjudique a un solo heredero y los demás reciban otros bienes o dinero. Eso se define con el abogado de la sucesión.

## Los impuestos, en dos momentos

### Al recibir la herencia: ganancia ocasional

El Estatuto Tributario considera ganancia ocasional lo que se recibe por herencia (art. 302). Para inmuebles, el valor se toma según el artículo 277: el avalúo catastral o el costo fiscal, el que sea mayor, a 31 de diciembre del año anterior a la liquidación de la sucesión (art. 303). La tarifa para personas naturales residentes es del 15 % (art. 314).

El artículo 307, modificado por la Ley 2277 de 2022, deja exentas, entre otras:

| Exención | UVT | Equivalente con la UVT de 2026 ($52.374) |
| --- | --- | --- |
| Inmueble de vivienda de habitación del causante | 13.000 | $680.862.000 |
| Inmuebles diferentes a la vivienda de habitación del causante (por ejemplo, un lote) | 6.500 | $340.431.000 |
| Asignaciones que recibe el cónyuge y cada heredero | 3.250 | $170.215.500 |

Cómo se combinan estas exenciones, quién declara y en qué año depende de la sucesión concreta: hazlo con un contador. El valor en pesos cambia cada año con la UVT.

### Al vender el lote: retención y utilidad

Cuando vendes el lote ya adjudicado, como persona natural pagas en la notaría la retención en la fuente del 1 % del precio, que es un anticipo de tu impuesto (art. 398). Después, en tu declaración, la utilidad entre el precio de venta y el costo fiscal del lote tributa según cuánto tiempo lo hayas tenido. Lo explicamos en [retención en la fuente al vender un lote](/guias/retencion-en-la-fuente-venta-de-lote).

En un lote heredado, el costo fiscal y el tiempo de tenencia tienen reglas propias. Defínelos con tu contador antes de fijar el precio, no después de firmar.

### Gastos de la venta

Además de los impuestos, la escritura de venta paga notaría, impuesto de registro y derechos de registro, que normalmente se reparten con el comprador. Para estimarlos, mira [cuánto cuesta escriturar un lote en Antioquia](/guias/gastos-de-escrituracion-y-registro). La escritura de partición de la sucesión también tiene sus propios gastos; pide la liquidación a la notaría.

## Lista práctica para el heredero vendedor

1. Saca el certificado de tradición del lote y confirma a nombre de quién está y si tiene hipotecas, embargos o falsa tradición.
2. Reúne el registro civil de defunción, los registros que prueban el parentesco y, si existe, el testamento.
3. Habla con todos los herederos y el cónyuge o compañero: sin acuerdo, no hay sucesión notarial.
4. Contrata un abogado para la sucesión y un contador para los impuestos.
5. Pide el certificado de uso del suelo y los paz y salvos: los necesitarás en la sucesión y en la venta (ver [documentos para vender un lote](/guias/documentos-para-vender-un-lote)).
6. Cuando la adjudicación esté registrada, publica.

En las 767 fichas de lotes que analizamos en LotesAntioquia en noviembre de 2026, solo el 8,6 % dice que el lote está escriturado. Si tu lote ya tiene la adjudicación registrada, dilo en el anuncio: es una ventaja frente a la mayoría.

Cada sucesión tiene particularidades (herederos en el exterior, menores de edad, deudas, bienes en varios municipios); consulta con un abogado antes de firmar cualquier documento de venta. Con el lote a tu nombre, compara tu precio con la [mediana de tu municipio](/precios) y [publícalo gratis](/publicar).

## Fuentes

- [Estatuto Tributario (Compilación jurídica de la DIAN)](https://normograma.dian.gov.co/dian/compilacion/docs/estatuto_tributario.htm) — herencias como ganancia ocasional (art. 302), valor de los bienes (arts. 303 y 277), exenciones (art. 307, modificado por la Ley 2277 de 2022), tarifa del 15 % (art. 314), retención del 1 % (art. 398) y aviso a la DIAN en sucesiones de más de 700 UVT (art. 844).
- [DIAN, Resolución 000238 de 2025](https://normograma.dian.gov.co/dian/compilacion/docs/resolucion_dian_0238_2025.htm) — UVT de 2026: $52.374.
- [Código General del Proceso, Ley 1564 de 2012 (normograma de la Procuraduría)](https://apps.procuraduria.gov.co/normograma/compilacion/docs/ley_1564_2012.htm) — proceso de sucesión (arts. 487 y siguientes) y derecho de todo comunero a pedir la división o la venta de la cosa común (art. 406).
- [Código Civil (normograma de la Procuraduría)](https://apps.procuraduria.gov.co/normograma/compilacion/docs/codigo_civil.htm) — apertura de la sucesión (art. 1012), escritura para vender una sucesión (art. 1857) y cesión del derecho de herencia (art. 1967).
- [Decreto 902 de 1988 (normograma de Colpensiones)](https://normativa.colpensiones.gov.co/colpens/docs/decreto_0902_1988.htm) — requisitos de la sucesión ante notario.

## Preguntas frecuentes

### ¿Se puede vender un lote heredado sin hacer la sucesión?

Como lote, no: mientras siga a nombre del fallecido, ningún heredero es dueño de ese bien. Lo que se puede vender antes son derechos herenciales, que sobre un lote concreto se inscriben como falsa tradición y suelen venderse con un fuerte descuento.

### ¿Qué impuestos se pagan al vender un lote heredado?

Al recibir la herencia se causa ganancia ocasional del 15 %, con exenciones como las primeras 6.500 UVT de inmuebles distintos a la vivienda del causante. Al vender, pagas la retención del 1 % en la notaría y, en tu declaración, el impuesto sobre la utilidad; confirma los cálculos con un contador.

### ¿Qué pasa si uno de los herederos no quiere vender el lote?

Si el lote quedó a nombre de varios herederos, ninguno puede vender el lote completo sin los demás. Cualquiera de ellos puede pedir al juez la división material o la venta del bien, según el artículo 406 del Código General del Proceso.

### ¿Conviene vender los derechos herenciales en vez de esperar la sucesión?

Solo si necesitas el dinero ya y aceptas un precio menor. Para el comprador es una compra riesgosa, así que pagará menos; terminar la sucesión suele dejarte un mejor precio.