La ficha predial y el certificado catastral de un lote en Antioquia los expide el gestor catastral de su municipio. En 112 municipios ese gestor es la Gerencia de Catastro de la Gobernación de Antioquia; los otros 13 tienen catastro propio o delegado: Medellín, Rionegro, Envigado, Sabaneta y Marinilla, el Área Metropolitana del Valle de Aburrá (Barbosa, Bello, Copacabana, Girardota y La Estrella) y MASORA (El Carmen de Viboral, El Retiro y San Vicente Ferrer).
En resumen:
- El catastro describe el lote (ubicación, área, construcciones, avalúo catastral); el registro dice quién es el dueño. No son lo mismo.
- Antes de pedir un documento, identifica el gestor catastral del municipio: es el que tiene la información y hace los trámites.
- La Gobernación ofrece en línea el certificado catastral, el certificado plano predial y la ficha predial para sus 112 municipios.
- Si compras, comprueba que la cédula catastral, el área y el propietario del catastro coincidan con el certificado de tradición.
Catastro y registro: dos sistemas distintos
| Catastro | Registro | |
|---|---|---|
| Quién lo lleva | El gestor catastral del municipio | La Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (Superintendencia de Notariado y Registro) |
| Identificador | Número predial nacional (cédula catastral) | Matrícula inmobiliaria |
| Documento | Certificado catastral, ficha predial, plano predial | Certificado de tradición y libertad |
| Para qué sirve | Describir el predio, fijar el avalúo catastral, cobrar el predial | Probar quién es el dueño y qué gravámenes tiene |
El número predial nacional tiene 30 dígitos. Lo estableció la Resolución IGAC 070 de 2011 y su uso es obligatorio desde 2014; identifica departamento, municipio, zona, sector, vereda o manzana y terreno. En documentos antiguos verás el número anterior de 20 dígitos.
Quién es el gestor catastral en cada municipio de Antioquia
Desde la Ley 1955 de 2019 y el Decreto 148 de 2020, los municipios y esquemas asociativos pueden habilitarse ante el IGAC como gestores catastrales y llevar su propio catastro. La Ley 1955 habilitó directamente al Catastro Departamental de Antioquia. Así quedó el mapa según el informe de gestión de la Gobernación (publicado en 2024) y el mapa de gestores del IGAC (febrero de 2025):
| Gestor catastral | Municipios |
|---|---|
| Gerencia de Catastro de Antioquia (Gobernación) | 112 municipios: todos los demás |
| Subsecretaría de Catastro de Medellín | Medellín |
| Municipio de Rionegro | Rionegro |
| Municipio de Envigado | Envigado (habilitado por la Resolución IGAC 95 de 2021) |
| Municipio de Sabaneta | Sabaneta (habilitado por la Resolución IGAC 214 de 2021) |
| Municipio de Marinilla | Marinilla |
| Área Metropolitana del Valle de Aburrá (habilitada por la Resolución IGAC 800 de 2020) | Barbosa, Bello, Copacabana, Girardota y La Estrella |
| MASORA (Municipios Asociados del Altiplano del Oriente Antioqueño) | El Carmen de Viboral, El Retiro y San Vicente Ferrer |
Itagüí, Caldas, Guarne, La Ceja y los municipios de Occidente, Suroeste, Norte, Nordeste, Urabá, Bajo Cauca y Magdalena Medio siguen con la Gerencia de Catastro de la Gobernación. El mapa de gestores cambia cuando un municipio se habilita o firma un nuevo contrato, así que confírmalo en la alcaldía antes de iniciar un trámite.
Para darte una idea de qué gestor te toca: de los diez municipios con más lotes en las 767 fichas que analizamos en LotesAntioquia en noviembre de 2026, Rionegro (79 fichas), Envigado (46) y Medellín (41) tienen catastro propio; El Retiro (50) y El Carmen de Viboral (22) están con MASORA, y Guarne (41), San Roque (25), Sopetrán (24), La Ceja (13) y Santa Fe de Antioquia (13) con la Gobernación.
Qué es la ficha predial y qué documentos catastrales existen
- Ficha predial: el registro del gestor con la información física, jurídica y económica del predio: ubicación, áreas de terreno y construcción, propietario o poseedor inscrito, matrícula asociada y avalúo.
- Certificado catastral: certifica la inscripción del predio en el catastro, con su número predial, área y avalúo. Es el que pide la notaría para escriturar (lee paz y salvo predial y de valorización).
- Certificado plano predial catastral: el plano del predio según el catastro.
En la carta de trámites de 2025 de la Gobernación de Antioquia, los tres aparecen como trámites totalmente en línea para los municipios donde la Gerencia es gestora. Si tu lote está en Medellín, Rionegro, Envigado, Sabaneta, Marinilla o un municipio del Área Metropolitana o de MASORA, pídelos a ese gestor.
Cómo se actualiza el catastro de un lote
Los trámites que más le interesan a quien compra o vende un lote, según la carta de trámites de la Gobernación:
| Trámite | Cuándo lo necesitas | Modalidad en la Gobernación |
|---|---|---|
| Cambio de propietario o poseedor | Después de registrar la escritura, si el catastro no se actualizó solo | Totalmente en línea |
| Englobe o desenglobe | Al unir dos lotes o dividir uno (con la licencia y la escritura correspondientes) | Totalmente en línea |
| Incorporación de construcciones | Cuando construyes o hay mejoras no inscritas | Totalmente en línea |
| Rectificación de áreas y linderos | Cuando el área o los linderos no coinciden con la realidad | Parcialmente en línea |
| Revisión del avalúo catastral | Si consideras que el avalúo no corresponde al predio | Parcialmente en línea |
| Autoestimación del avalúo catastral | Si quieres declarar un avalúo distinto | Totalmente en línea |
Ojo con el desenglobe: dividir un lote en el catastro no lo divide jurídicamente. Para tener lotes independientes con matrícula propia hace falta licencia de subdivisión o parcelación y escritura registrada (más en Uso del suelo y POT). La rectificación de área se explica en la guía de levantamiento topográfico y linderos.
Además de estos trámites a pedido, los gestores hacen actualizaciones catastrales masivas por municipio. Después de una actualización el avalúo catastral puede cambiar mucho y, con él, el impuesto predial.
Qué revisar en el catastro antes de comprar
- Que la cédula catastral corresponda al lote. Compara la dirección o vereda, el área y la matrícula asociada con el certificado de tradición.
- Que el propietario inscrito sea el vendedor. Si el catastro muestra a otra persona, puede que el catastro esté desactualizado o que haya un problema en la tradición; averígualo.
- Que las áreas cuadren. Si el catastro, la escritura y la realidad muestran áreas muy distintas, pide un levantamiento antes de firmar.
- Que las construcciones estén inscritas. Una casa sin incorporar al catastro hoy puede subir el predial mañana.
- El avalúo catastral. Sirve para estimar el predial, no el precio: para eso está el avalúo comercial.
Con la cédula catastral en mano, mira también las fichas de lotes del mismo municipio, por ejemplo en Rionegro o El Retiro, para comparar áreas y precios antes de negociar.
Fuentes
- Gobernación de Antioquia, informe de gestión 2020-2023 (publicado en 2024) — el departamento es gestor de 112 municipios y la lista de los 13 excluidos.
- IGAC, mapa de gestores catastrales (febrero de 2025) — gestores de Antioquia: Gerencia de Catastro, Medellín, Rionegro, Envigado, Sabaneta, Marinilla, MASORA y Área Metropolitana.
- IGAC, habilitación de Sabaneta (2021) — Resolución 214 de 2021.
- IGAC, habilitación de Envigado (2021) — Resolución 95 de 2021.
- Superintendencia de Notariado y Registro, vigilancia a la gestión catastral — gestores habilitados por la Ley 1955 de 2019, entre ellos el Catastro Departamental de Antioquia.
- Gobernación de Antioquia, Resolución 2021060085050 — entrega de la gestión catastral de La Estrella al Área Metropolitana desde agosto de 2021 y habilitación del Área por la Resolución IGAC 800 de 2020.
- Gobernación de Antioquia, carta de trámites 2025 — trámites catastrales y su modalidad en línea.
- Resolución IGAC 070 de 2011 (copia de la Alcaldía de Barranquilla) — número predial nacional; la Resolución IGAC 829 de 2013 hizo obligatorio su uso desde el 1 de enero de 2014.