La licencia de subdivisión autoriza solo a partir un predio en varios, sin obras; la licencia de parcelación autoriza, en suelo rural o suburbano, a abrir vías, crear zonas comunes y hacer las redes para que los lotes resultantes se puedan usar, por ejemplo, para vivienda campestre. Si vas a dividir una finca para venderla por partes necesitas una de las dos, y el notario no puede escriturar la división sin ella.
En resumen:
- Las dos las regula el Decreto 1077 de 2015 y las expide la curaduría o, donde no la hay, planeación municipal.
- Subdivisión tiene tres modalidades: rural, urbana y reloteo. Ninguna autoriza obras.
- Parcelación incluye vías y redes; si la apruebas, no necesitas además licencia de subdivisión.
- La subdivisión rural no puede quedar por debajo de la unidad agrícola familiar, salvo las excepciones de la Ley 160 de 1994.
- Cada casa que se construya en los lotes resultantes necesita su propia licencia de construcción.
Las dos licencias, lado a lado
| Licencia de subdivisión | Licencia de parcelación | |
|---|---|---|
| Qué autoriza | Dividir uno o varios predios | Crear espacios públicos y privados y hacer vías y redes |
| Dónde | Suelo rural, urbano o de expansión | Suelo rural y suburbano |
| ¿Permite obras? | No (parágrafo 1 del art. 2.2.6.1.1.6) | Sí, las de la parcelación |
| Norma | Art. 2.2.6.1.1.6, Decreto 1077 de 2015 | Art. 2.2.6.1.1.5, Decreto 1077 de 2015 |
| Vigencia | 12 meses, improrrogable | 36 meses, prorrogable 12 |
Las vigencias salen del artículo 2.2.6.1.2.4.1 del mismo decreto. Los 12 meses de la subdivisión son para protocolizarla en la escritura, registrarla e incorporarla a la cartografía del municipio.
Licencia de subdivisión y sus modalidades
Subdivisión rural
Es la autorización para dividir materialmente predios en suelo rural o de expansión urbana, de acuerdo con el POT y con la norma agraria, cultural y ambiental, garantizando que cada lote resultante tenga acceso.
Tiene un límite clave: no se puede autorizar en contra de la Ley 160 de 1994, es decir, por debajo de la unidad agrícola familiar (UAF). Si invocas una de las excepciones del artículo 45 de esa ley, debes justificarla por escrito al radicar, y la curaduría o planeación verifica que corresponda. Los lotes resultantes deben mantener la naturaleza rural y no pueden convertirse en un nuevo núcleo de población. Lo explicamos en la guía de la unidad agrícola familiar en Antioquia.
Subdivisión urbana
Sirve para dividir predios urbanizables no urbanizados en suelo urbano, solo en tres casos: separar la parte urbana de la parte de expansión o rural; cuando el POT tenga reglas especiales de subdivisión previa; o para separar el área urbanizable del suelo de protección o de una afectación dentro del mismo predio.
Reloteo
Es la autorización para dividir, redistribuir o modificar el loteo de predios que ya fueron urbanizados o legalizados, según las normas del POT. Permite redistribuir los espacios privados. En suelo urbano, los lotes resultantes deben cumplir áreas y frentes mínimos y tener frente sobre una vía pública vehicular o peatonal.
Licencia de parcelación
Según el artículo 2.2.6.1.1.5 del Decreto 1077, es la autorización previa para ejecutar en predios de suelo rural y suburbano la creación de espacios públicos y privados y las obras de vías que permitan destinar los lotes a los usos que permita el POT y la norma ambiental. Se puede otorgar acreditando la autoprestación de servicios públicos, con los permisos y concesiones de las autoridades competentes.
Tres detalles que importan al comprar:
- También hay parcelación cuando se hacen unidades habitacionales en un predio indiviso que se parece a una urbanización, aunque no se divida la escritura.
- Las parcelaciones pueden ser habitacionales, recreativas o productivas y acogerse a propiedad horizontal.
- Con la licencia de parcelación no se construye: cada casa necesita su licencia de construcción.
En suelo suburbano, la parcelación se hace sobre una unidad mínima de actuación que el POT define y que no puede ser menor de 2 hectáreas (art. 2.2.2.2.2.1). Para vivienda campestre en suelo rural, el artículo 2.2.6.2.2 prohíbe licenciar parcelaciones mientras el POT no delimite las áreas destinadas a ese uso, con densidades inferiores a las del suelo suburbano.
Qué pide cada trámite
Además de los documentos básicos de toda licencia (certificado de tradición de máximo un mes, formulario único nacional, identificación, predial y matrículas profesionales):
- Subdivisión rural o urbana: plano de levantamiento topográfico que muestre los predios antes y después de la división, amojonado, alinderado y con cuadro de áreas (art. 2.2.6.1.2.1.10).
- Reloteo: el plano con el que se urbanizó y el plano de los lotes resultantes.
- Parcelación: plano topográfico con reservas, afectaciones y limitaciones; plano del proyecto firmado por un arquitecto; autorizaciones de servicios o permisos ambientales de autoabastecimiento; y, si hay amenaza media o alta, estudios detallados de amenaza y riesgo (art. 2.2.6.1.2.1.9).
Cuándo no se necesita licencia de subdivisión
El Decreto 1077 trae excepciones puntuales:
- Particiones ordenadas por sentencia judicial en firme.
- Divisiones por obras de utilidad pública.
- Subdivisiones hechas por escritura pública registrada antes de la Ley 810 de 2003. Eso no autoriza a construir: los lotes deben tramitar la licencia que corresponda.
Fuera de esos casos, el artículo 7 de la Ley 810 de 2003 prohíbe a notarios y registradores autorizar o inscribir escrituras de división o parcelación sin la licencia protocolizada.
Lo que muestran los anuncios
En las 767 fichas de lotes que analizamos en LotesAntioquia en noviembre de 2026, 286 se anuncian como parcelación, pero solo el 3,5 % del total menciona una licencia de parcelación, construcción o urbanismo. Entre las 221 fichas de parcelación sin precio atípico, la mediana de área es de 2.700 m². Pide siempre la licencia y comprueba en el certificado de tradición que tu lote tenga matrícula propia; la guía qué revisar en una parcelación campestre tiene la lista completa. Para un proyecto de loteo propio, consulta a un abogado y a un topógrafo antes de prometer ventas.
Si buscas un lote ya dividido y con matrícula propia, filtra por tipo «parcelación» en el buscador de lotes y compara su precio con la mediana del municipio en precios.
Fuentes
- Decreto 1077 de 2015, Función Pública — definiciones de las licencias de parcelación y subdivisión (arts. 2.2.6.1.1.5 y 2.2.6.1.1.6), documentos (arts. 2.2.6.1.2.1.9 y 2.2.6.1.2.1.10), vigencias (art. 2.2.6.1.2.4.1), unidad mínima de actuación (art. 2.2.2.2.2.1) y parcelaciones de vivienda campestre (art. 2.2.6.2.2).
- Ley 810 de 2003, Secretaría del Senado — obligación de notarios y registradores (art. 7).
- Ley 160 de 1994, Secretaría del Senado — prohibición de fraccionar por debajo de la UAF (art. 44) y excepciones (art. 45).
- Resolución 1025 de 2021, Ministerio de Vivienda — documentos básicos de toda solicitud de licencia.