Antes de comprar un lote en una parcelación campestre comprueba cuatro cosas: que la parcelación tenga licencia de parcelación y que tu lote tenga matrícula inmobiliaria propia; qué dice el reglamento de propiedad horizontal (si la hay); cuánto es la cuota de administración y si está al día; y quién construyó y mantiene las vías y las redes de agua, energía y saneamiento. Una parcelación sin licencia o con deudas puede dejarte con un lote que no puedes escriturar ni construir.
En resumen:
- Pide la licencia de parcelación y compara el número de lotes y su área con lo que te ofrecen.
- Verifica en el certificado de tradición que tu lote tenga folio de matrícula propio.
- Lee el reglamento: áreas comunes, restricciones de construcción, mascotas, alquiler y cuotas.
- Exige el paz y salvo de administración: por ley respondes solidariamente por las deudas del vendedor.
Qué es una licencia de parcelación
Según el Decreto 1077 de 2015, la licencia de parcelación es la autorización previa para ejecutar, en uno o varios predios en suelo rural o suburbano, la creación de espacios públicos y privados y las obras de infraestructura (vías, redes o autoabastecimiento de servicios) que permitan destinar esos predios a usos como la vivienda campestre. La expide la curaduría urbana o, donde no la hay, la oficina de planeación del municipio.
El Ministerio de Vivienda ha señalado que las áreas para vivienda campestre deben estar identificadas en el POT para que se puedan otorgar licencias de parcelación con ese fin. Por eso una «parcelación» en una zona que el POT no destina a vivienda campestre es una alerta.
En las 767 fichas de lotes que analizamos en LotesAntioquia en noviembre de 2026, solo el 3,5 % menciona alguna licencia (de parcelación, construcción o urbanismo), aunque 286 se anuncian como lotes en parcelación. No asumas que existe: pídela.
Qué pedir y qué mirar
| Documento | Dónde se pide | Qué revisar |
|---|---|---|
| Licencia de parcelación | Al desarrollador, y se verifica en la curaduría o planeación | Que esté vigente o ejecutada, el número de lotes, sus áreas y las obras exigidas |
| Certificado de tradición y libertad | Superintendencia de Notariado y Registro | Que tu lote tenga matrícula propia; si es un «derecho» sobre el predio grande, no compras un lote independiente |
| Reglamento de propiedad horizontal | Administración o desarrollador; consta en escritura registrada | Áreas comunes, coeficientes, normas de construcción y convivencia |
| Paz y salvo de administración | Administración | Que el lote no tenga cuotas pendientes |
| Certificado de uso del suelo | Secretaría de planeación | Que el uso coincida con lo que te venden |
Si el lote se vende como derechos o cuotas de un predio mayor, lee comprar derechos proindiviso antes de seguir. Y para entender las licencias en detalle, mira licencia de parcelación y subdivisión.
El reglamento de propiedad horizontal
Muchas parcelaciones se constituyen bajo la Ley 675 de 2001. Una vez constituida, la propiedad horizontal es una persona jurídica formada por los propietarios, que administra los bienes comunes: vías internas, portería, zonas verdes, tanques, plantas de tratamiento.
Lee el reglamento completo antes de la promesa. Busca:
- Restricciones de construcción: área máxima, alturas, materiales, retiros entre casas, aprobación de diseños por un comité.
- Usos: si se permite alquilar por días, tener animales de granja o un negocio.
- Coeficiente de copropiedad: define cuánto pagas de cuota y cuánto pesa tu voto en la asamblea.
- Bienes comunes: qué es común y qué es privado. Una vía o un tanque que quedó por fuera puede ser un problema.
Pide también las últimas actas de asamblea: ahí aparecen las obras pendientes, las demandas y las cuotas extraordinarias que vienen.
La cuota de administración
El artículo 29 de la Ley 675 de 2001 obliga a los propietarios a contribuir a las expensas comunes y establece solidaridad entre el propietario anterior y el nuevo por las cuotas no pagadas. El notario debe exigir el paz y salvo; si no se presenta, lo deja anotado en la escritura y el comprador queda respondiendo por esas deudas.
En la práctica:
- Pide el valor de la cuota mensual y las cuotas extraordinarias aprobadas.
- Exige el paz y salvo con fecha cercana a la escritura.
- Calcula la cuota como un costo fijo más, incluso si no vas a construir pronto.
Vías y redes
Una parcelación es tan buena como su infraestructura. Pregunta:
- Vías internas: ¿están construidas como lo exigía la licencia? ¿Quién las mantiene, la copropiedad o el desarrollador? ¿Y la vía de acceso desde la vía pública? Lee vías de acceso y servidumbres.
- Agua: ¿de dónde sale? ¿Hay concesión de aguas a nombre de la parcelación o un acueducto veredal con disponibilidad para tu lote? ¿Hay tanque y planta de potabilización?
- Saneamiento: ¿hay planta de tratamiento común o cada lote debe tener su pozo séptico con permiso de vertimientos?
- Energía: ¿la red llega a cada lote o solo a la portería?
Si el desarrollador promete obras futuras, que queden por escrito en la promesa de compraventa con fecha y consecuencias si no se cumplen. Si la parcelación es sobre planos, revisa además comprar un lote sobre planos.
Precio de referencia
En las fichas que analizamos, la mediana del lote en parcelación es de $239.000 por m² con un área mediana de 2.700 m² (221 fichas, sin contar las de precio atípico), frente a $178.000 por m² y 3.230 m² del lote campestre independiente (271 fichas). Pagar más en una parcelación tiene sentido si la licencia, las vías y las redes están en orden.
Este es un tema con aspectos legales y urbanísticos. Un estudio de títulos y una revisión del reglamento por un abogado antes de firmar la promesa son una inversión pequeña frente al valor del lote.
Compara el precio del m² de la parcelación con su municipio en la página de precios o revisa la oferta de lotes en el Oriente antioqueño.
Fuentes
- Ministerio de Vivienda, concepto 2021EE0128406 — definición de la licencia de parcelación del Decreto 1077 de 2015, autoprestación de servicios y vivienda campestre en el POT.
- Ley 675 de 2001 — persona jurídica de la propiedad horizontal (art. 32) y expensas comunes, solidaridad y paz y salvo (art. 29).
- Decreto 3600 de 2007 — unidad mínima de actuación en suelo suburbano y áreas de vivienda campestre.