En noviembre de 2026, Guarne se rige por el Plan Básico de Ordenamiento Territorial (PBOT) adoptado con el Acuerdo 003 de 2015, modificado por el Acuerdo 014 del 18 de octubre de 2022, una modificación excepcional de normas urbanísticas. Para saber qué permite un lote concreto, pide el concepto de norma urbanística o de uso del suelo en la Secretaría de Planeación con la matrícula inmobiliaria del predio.
En resumen:
- Norma vigente: Acuerdo 003 de 2015 (PBOT) con la modificación excepcional del Acuerdo 014 de 2022. Los dos están publicados en la web de la Alcaldía.
- Circula la idea de que un «Acuerdo 016 de 2021» cambió el PBOT y está en revisión judicial. No es así: ese acuerdo autorizó vigencias futuras al alcalde y no toca el ordenamiento.
- El Acuerdo 014 de 2022 adoptó las densidades del Acuerdo 392 de 2019 de Cornare: 10 viviendas por hectárea en corredor suburbano, 20 en suelo suburbano, 30 en centros poblados y 3 en parcelación (4 en condominio).
- Esas densidades exigen que el municipio garantice saneamiento colectivo. En 2023 Cornare negó un permiso de vertimientos en Guarne porque esa condición no se cumplía en el predio.
Qué acuerdo de PBOT está vigente
| Norma | Qué hizo |
|---|---|
| Acuerdo 061 de 2000 | Primer PBOT de Guarne |
| Acuerdo 003 de 2015 | Adoptó la revisión y ajuste del PBOT. Es la norma base |
| Acuerdo 014 del 18 de octubre de 2022 | Modificación excepcional de normas urbanísticas del Acuerdo 003 de 2015 (incluye la nueva tabla de densidades rurales) |
En la sección «Línea planeación y ordenamiento territorial» de la web de la Alcaldía aparecen tres documentos: el Acuerdo 003 de 2015, el Acuerdo 014 de 2022 y un Acuerdo 007 de 2018. No pudimos abrir ese último, así que no sabemos qué cambió; pregunta en Planeación si afecta tu predio.
Aclaración: el Acuerdo 016 de 2021 no es del PBOT
Si alguien te dijo que en Guarne rige un «Acuerdo 016 de 2021» del POT que está en revisión judicial, se trata de una confusión. Según el aviso del Tribunal Administrativo de Antioquia del 23 de marzo de 2022, la Gobernación pidió revisar el Acuerdo 016 del 10 de noviembre de 2021 del Concejo de Guarne, cuyo objeto era conceder «autorización al Alcalde municipal para comprometer vigencias futuras». Es un acuerdo presupuestal, no de ordenamiento.
¿Hay una revisión general en curso?
En noviembre de 2026 no encontramos en la web de la Alcaldía ni en la del Concejo un proceso público de revisión general del PBOT. Si lo hay, el plan actual sigue rigiendo hasta que el Concejo adopte uno nuevo, igual que en otros municipios. No compres un lote contando con una norma que «viene en camino».
Categorías del suelo rural en Guarne
Según el resumen que hace la Agencia Nacional de Tierras del Acuerdo 003 de 2015, el suelo rural de Guarne se divide en:
- Suelo de protección: áreas del Sistema Nacional de Áreas Protegidas y las definidas como de protección en el Acuerdo 250 de 2011 de Cornare. El mismo documento señala como determinantes los POMCA de los ríos Aburrá y Negro, los de las quebradas La Brizuela y La Honda, y la Reserva Forestal Protectora Nacional del Río Nare. También son de protección las zonas con bosque, con pendientes superiores al 75 % y de alto riesgo no mitigable.
- Suelo rural de desarrollo restringido: suelo suburbano, áreas de vivienda campestre, zonas para equipamientos y centros poblados rurales.
La ANT cuenta 37 veredas agrupadas en 7 unidades de planificación rural (UPR) y 4 centros poblados: Barro Blanco, Chaparral, El Placer y San Ignacio.
Densidades máximas (Acuerdo 014 de 2022)
El artículo 139 del Acuerdo 014 de 2022 modificó el artículo 264 del Acuerdo 003 de 2015 y adoptó esta tabla, tomada del Acuerdo 392 de 2019 de Cornare:
| Categoría | Densidad máxima |
|---|---|
| Corredor suburbano | 10 viv/ha |
| Suelo suburbano | 20 viv/ha |
| Suelo suburbano UPR La Mosquita | 20 viv/ha |
| Centros poblados rurales | 30 viv/ha |
| Parcelación de vivienda campestre | 3 viv/ha |
| Condominio de vivienda campestre | 4 viv/ha |
En suelo de protección, la densidad se expresa por unidad agrícola familiar (UAF), no por hectárea. Si quieres más de tres viviendas por hectárea, el proyecto debe ir como condominio con reglamento de propiedad horizontal.
Dos condiciones del Acuerdo 392 pesan al comprar:
- En suelo suburbano, cerros y montañas, no menos del 70 % del área del proyecto se destina a conservar la vegetación nativa, y la densidad se calcula sobre el área neta que queda.
- El municipio debe garantizar acueducto, tratamiento colectivo de aguas residuales y manejo de residuos. En octubre de 2023, Cornare negó un permiso de vertimientos para 79 viviendas en la vereda Chaparral porque no constaba ese saneamiento y, por tanto, no se podían aplicar esas densidades.
Más contexto en cuántas viviendas admite un lote y pozo séptico y permiso de vertimientos.
Cómo consultar la norma de un lote en Guarne
- Consigue la matrícula inmobiliaria (en el certificado de tradición y libertad) y la ficha catastral. En Guarne el gestor catastral es la Gerencia de Catastro de la Gobernación de Antioquia.
- Pide el concepto de norma urbanística o de uso del suelo en la Secretaría de Planeación. El Decreto 1077 de 2015 permite que lo expida la oficina de planeación o un curador urbano. El concepto informa la norma, pero no otorga derechos ni reemplaza la licencia.
- Pregunta qué acuerdo te aplican. El concepto debe citar el Acuerdo 003 de 2015 con su modificación de 2022, y decir la categoría del suelo, los usos y la densidad del predio.
- Consulta a Cornare si el lote tiene quebradas, bosque o está en la Reserva del Nare. Lee retiros a quebradas y DMI y áreas protegidas.
Cuando escribimos esta guía, los PDF de la web de la Alcaldía no se podían descargar de forma automatizada; si te pasa lo mismo, pídelos en Planeación o en el Concejo.
Lo que muestran los anuncios en Guarne
En las 767 fichas de lotes que analizamos en LotesAntioquia en noviembre de 2026, Guarne tiene 48 fichas y 41 entran al cálculo de precios, con una mediana de $200.000 por m² (sin contar fichas atípicas). En toda la muestra, el 95,2 % de las fichas no indica el uso del suelo, y solo 6 de 767 declaran estar en suelo de protección. Con densidades que van de 3 a 30 viviendas por hectárea según la zona, ese dato hay que pedirlo siempre.
Las cifras de esta guía salen de documentos oficiales de 2015 a 2025. Confirma con el concepto de norma que nada haya cambiado para tu predio y, para la compra, apóyate en un abogado inmobiliario.
Mira los lotes publicados y su precio por m² en la página de lotes en Guarne, o lee la guía para comprar un lote en Guarne.
Fuentes
- Alcaldía de Guarne, línea de planeación y ordenamiento territorial — publicación del Acuerdo 003 de 2015, el Acuerdo 007 de 2018 y el Acuerdo 014 de 2022.
- Ventanilla Única Empresarial, acuerdos normativos — título del Acuerdo 014 de 2022 como modificación excepcional del Acuerdo 003 de 2015.
- Cornare, Resolución RE-04580 de 2023 — fecha del Acuerdo 014 de 2022, texto del artículo 139, tabla de densidades, condiciones del Acuerdo 392 de 2019 y negación del permiso en Chaparral.
- Tribunal Administrativo de Antioquia, aviso del proceso 2022-00158 — objeto del Acuerdo 016 de 2021 (vigencias futuras).
- Agencia Nacional de Tierras, memoria justificativa sobre UAF (2025) — categorías del suelo rural del Acuerdo 003 de 2015, determinantes ambientales, veredas, UPR y centros poblados.
- Universidad Católica de Oriente, memoria justificativa de la revisión del PBOT de Guarne — la revisión de 2015 partió del PBOT del Acuerdo 061 de 2000.
- Decreto 1077 de 2015 (Función Pública) — concepto de norma urbanística y de uso del suelo.
- IGAC, mapa de gestores catastrales (febrero de 2025) — gestor catastral de Guarne.