El contrato de corretaje inmobiliario es el acuerdo por el que un corredor o una inmobiliaria se compromete a poner en contacto al dueño de un lote con un comprador a cambio de una comisión. Lo regulan los artículos 1340 a 1346 del Código de Comercio: el corredor gana su comisión cuando se celebra el negocio en que intervino, y todo lo demás (porcentaje, exclusividad, plazo, quién paga) depende de lo que pacten por escrito.
En resumen:
- El corredor es un intermediario independiente: no es tu empleado, mandatario ni representante.
- La comisión se causa cuando se celebra el negocio en que intervino.
- La ley no exige una forma especial, pero ponlo por escrito: porcentaje, base, plazo, exclusividad y gastos.
- La exclusividad no está regulada en el Código: es lo que pacten, así que define qué pasa si vendes tú.
- El corredor debe informarte todo lo que sepa que pueda afectar el negocio.
Qué es un corredor según el Código de Comercio
El artículo 1340 define al corredor como la persona que, por su especial conocimiento de los mercados, se ocupa como agente intermediario de poner en relación a dos o más personas para que celebren un negocio comercial, sin estar ligado a ellas por colaboración, dependencia, mandato o representación.
Dos consecuencias prácticas:
- El corredor no firma por ti. Si quieres que alguien te represente en la notaría, eso es un poder, no un corretaje (ver poder para comprar un lote).
- Es una actividad comercial. El artículo 20 del Código de Comercio incluye el corretaje entre los actos mercantiles, y el artículo 19 obliga a los comerciantes a matricularse en el registro mercantil. Puedes consultar la matrícula de una inmobiliaria en el RUES.
Lo que dicen los artículos 1340 a 1346
| Artículo | Qué regula | En la práctica |
|---|---|---|
| 1340 | Definición de corredor | Intermediario independiente que acerca a las partes |
| 1341 | Remuneración | La pactada; si no, la usual; si no, la que fijen peritos. Sin pacto, la pagan las partes por mitades. Se gana cuando se celebra el negocio en que intervino. Varios corredores se la reparten por partes iguales, salvo pacto |
| 1342 | Gastos | Salvo pacto, el corredor recupera los gastos hechos por causa de la gestión, aunque el negocio no se celebre |
| 1343 | Negocios con condición | Si la venta depende de una condición suspensiva, la comisión se causa cuando se cumple |
| 1344 | Deber de información | Debe comunicar a las partes las circunstancias que conozca y que puedan influir en la celebración del negocio |
| 1345 | Otras obligaciones | Llevar un registro de cada negocio con partes, fecha, precio, descripción y remuneración |
| 1346 | Sanciones | El corredor que falte a sus deberes o a la buena fe puede ser suspendido hasta cinco años; si reincide, inhabilitado. Lo decide el juez civil del circuito de su domicilio |
Sobre cuánto cobrar y cómo calcularlo, ver cuánto cobra una inmobiliaria por vender un lote.
¿Tiene que ser por escrito?
El artículo 824 del Código de Comercio dice que los comerciantes pueden obligarse verbalmente, por escrito o por cualquier modo inequívoco, salvo que la ley exija una solemnidad. Los artículos del corretaje no exigen una forma especial, así que un acuerdo verbal puede obligar.
El problema es probarlo. Un contrato escrito evita la discusión más común: si el corredor tenía o no derecho a cobrar y cuánto. Por eso conviene firmarlo siempre, aunque sea de una página.
La exclusividad
El Código de Comercio no regula la exclusividad en el corretaje: es una cláusula que las partes pactan libremente. Puede tomar varias formas:
| Tipo de acuerdo | Qué significa | Qué revisar |
|---|---|---|
| Sin exclusividad | Puedes entregar el lote a varias inmobiliarias y vender tú | Solo cobra la que intervino en el negocio que se celebró |
| Exclusividad entre corredores | Solo esa inmobiliaria puede ofrecerlo, pero tú puedes vender directamente | Que el contrato diga expresamente que tu venta directa no genera comisión |
| Exclusividad total | Cualquier venta durante el plazo genera comisión para el corredor, incluso si la haces tú | Plazo corto, obligaciones concretas del corredor y causales para terminarlo |
Si das exclusividad, pide a cambio compromisos medibles: dónde publicará el lote, cada cuánto te informará, si revisará los documentos o hará un levantamiento. Fija un plazo y la forma de terminar el contrato antes si no cumple.
Sin exclusividad, es fácil que el mismo lote termine en varias manos: en las 767 fichas de lotes que analizamos en LotesAntioquia en noviembre de 2026, el 7,8 % de los lotes estaba publicado por más de una inmobiliaria a la vez. Si es tu caso, lleva una lista de a quién se lo entregaste y en qué condiciones.
Cuándo se gana la comisión
El artículo 1341 dice que el corredor tiene derecho a su remuneración en todos los casos en que se celebre el negocio en que intervino. Hay tres situaciones que conviene resolver en el contrato, porque generan pleitos:
- ¿Promesa o escritura? En un lote, primero se firma la promesa de compraventa y después la escritura. Pacta en cuál de los dos momentos se paga la comisión y qué pasa si la venta se cae entre uno y otro.
- Venta después de terminado el contrato. Si el comprador que presentó el corredor cierra contigo semanas después de vencido el contrato, la discusión será si su gestión fue la que llevó a la venta. La jurisprudencia de la Corte Suprema ha tratado este punto con criterios que no siempre coinciden, así que es mejor pactar un plazo posterior durante el cual sí se causa la comisión con los clientes que el corredor presentó y te informó por escrito.
- Venta a un comprador distinto. Si el corredor presentó a una persona y termina comprando su empresa o un familiar, define si eso cuenta como el mismo negocio.
Cláusulas que no deben faltar
- Identificación del lote: matrícula inmobiliaria, municipio, vereda y área.
- Precio de oferta autorizado y margen de negociación que permites.
- Comisión: porcentaje o valor, base de cálculo, IVA, quién la paga y cuándo.
- Exclusividad, plazo y forma de terminación anticipada.
- Gastos: si el corredor puede cobrarlos o no aunque no venda (artículo 1342).
- Obligaciones del corredor: publicación, visitas, informes, manejo de documentos.
- Prohibición de recibir dinero del comprador a nombre del vendedor, salvo autorización escrita.
- Cláusula sobre clientes presentados después de terminado el contrato.
Si el lote es de alto valor o tiene situaciones jurídicas especiales (sucesión, derechos proindiviso), revisa el contrato con un abogado antes de firmarlo.
Si prefieres no firmar exclusividad, puedes publicar tu lote gratis y comparar cómo responde el mercado; y si vas a fijar el precio, revisa primero la mediana de tu municipio en precios del m².
Fuentes
- Código de Comercio, arts. 1340 a 1346 (Normograma de Colpensiones) — definición de corredor, remuneración, gastos, condiciones, deber de información, registro y sanciones.
- Código de Comercio, arts. 19 y 20 (Normograma de Colpensiones) — el corretaje como acto mercantil y el deber de matrícula mercantil.
- Código de Comercio, art. 824 (Normograma de la Cancillería) — libertad de forma para obligarse en materia mercantil.
- Inventario de LotesAntioquia, noviembre de 2026 — 767 fichas de 24 inmobiliarias: lotes publicados por más de una inmobiliaria.