En Colombia ninguna ley fija cuánto cobra una inmobiliaria por vender un lote: la comisión es la que acuerdes con el corredor. Si no se pactó, el artículo 1341 del Código de Comercio manda pagar la usual y, a falta de esta, la que fijen peritos; y salvo pacto en contrario, la pagan comprador y vendedor por partes iguales. Por eso lo importante es dejar por escrito el porcentaje, sobre qué valor se calcula, quién lo paga y cuándo se causa.
En resumen:
- No hay tarifa legal: el porcentaje se negocia.
- Sin pacto, se paga la comisión «usual» y, si no hay una, la que fijen peritos.
- Sin pacto, la pagan las dos partes por mitades; si quieres que la pague solo una, escríbelo.
- La comisión se gana cuando se celebra el negocio en que intervino el corredor.
- Si varios corredores intervienen en el mismo negocio, se reparten la comisión por partes iguales, salvo pacto.
Qué dice la ley
El corretaje está regulado en los artículos 1340 a 1346 del Código de Comercio. Para la comisión, la regla clave es el artículo 1341:
| Situación | Qué se paga |
|---|---|
| Hay un porcentaje o valor pactado | El pactado |
| No se pactó nada | La remuneración usual |
| No hay una usual | La que fijen peritos |
El mismo artículo dice que, salvo estipulación en contrario, la remuneración la pagan las partes por partes iguales. Si tú, como vendedor, aceptas pagarla completa, o si el comprador no sabe que le corresponde la mitad, el problema aparece el día de la escritura. Déjalo escrito en el contrato con la inmobiliaria y en la promesa de compraventa.
¿Hay un porcentaje «de la Lonja»?
Es común oír que existe una tarifa oficial de la Lonja. No encontramos una tarifa vigente de comisión de venta publicada por la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia ni por otro gremio que podamos enlazar, así que no damos un porcentaje de referencia. Si alguien te cita «la tarifa de la Lonja», pídele el documento con su fecha.
Lo que sí existe es la costumbre mercantil certificada: las cámaras de comercio investigan prácticas comerciales y certifican las que se cumplen de forma pública, uniforme y reiterada. La Cámara de Comercio de Medellín para Antioquia permite descargar gratis en línea los certificados de costumbres mercantiles vigentes en su jurisdicción, y cada certificado vale un mes. Si hay una costumbre certificada sobre comisiones de venta de inmuebles, ese sería el documento para definir la «remuneración usual» del artículo 1341 cuando no se pactó nada.
Cómo pactar la comisión
Antes de firmar con una inmobiliaria, acuerda por escrito estos puntos:
- Porcentaje o valor fijo. Puedes pactar un porcentaje del precio o una suma fija. En lotes grandes, una suma fija o un porcentaje escalonado puede ser más claro.
- Base de cálculo. ¿Sobre el precio pactado en la promesa o sobre el valor de la escritura? Deben coincidir; si no, define cuál manda.
- IVA. Pregunta si el porcentaje incluye el IVA o si se suma aparte, y pide factura.
- Quién paga. Vendedor, comprador o mitad y mitad. Sin pacto, aplica la mitad y mitad del artículo 1341.
- Cuándo se paga. A la firma de la promesa, a la firma de la escritura o al registro. Pagar con la escritura firmada protege al vendedor si el negocio se cae.
- Gastos. El artículo 1342 permite al corredor recuperar los gastos hechos por causa de la gestión encomendada, aunque el negocio no se celebre, salvo pacto en contrario. Si no quieres pagar gastos sin venta (publicidad, fotos con dron), pacta que no los cobrará.
- Exclusividad y plazo. Si das exclusividad, fija un plazo y qué pasa si vendes tú directamente. Lo explicamos en contrato de corretaje.
Ejemplo de cálculo
Con un porcentaje pactado de, digamos, el 4 % (cifra ilustrativa, no una tarifa de referencia) sobre un lote vendido en $300 millones, la comisión sería de $12 millones, más IVA si no está incluido. Si pactaron mitad y mitad, cada parte pagaría $6 millones; si la asume el vendedor, la paga completa.
Cuándo se gana la comisión
El artículo 1341 dice que el corredor tiene derecho a su remuneración en todos los casos en que se celebre el negocio en que intervino. Si el negocio está sujeto a una condición suspensiva, el artículo 1343 dice que la comisión solo se causa cuando la condición se cumple.
En la práctica, las discusiones aparecen cuando el comprador que trajo la inmobiliaria cierra después, directamente con el dueño. Para evitarlas, pacta en el contrato qué pasa si vendes a un cliente presentado por el corredor dentro de cierto plazo después de terminado el contrato.
Varios corredores, una comisión
Si el mismo lote está en varias inmobiliarias, la comisión no se multiplica por ley: según el artículo 1341, cuando en un mismo negocio intervienen varios corredores, la remuneración se reparte entre ellos por partes iguales, salvo pacto en contrario. Pero si firmaste con cada una un contrato distinto, revisa qué prometiste a cada una.
No es un caso raro: en las 767 fichas de lotes que analizamos en LotesAntioquia en noviembre de 2026, el 7,8 % de los lotes estaba publicado por más de una inmobiliaria a la vez.
Antes de firmar con una inmobiliaria
- Verifica en el RUES que la inmobiliaria o el corredor tenga matrícula mercantil vigente: el corretaje es un acto mercantil (artículo 20 del Código de Comercio) y los comerciantes deben matricularse.
- Pide el contrato completo y léelo antes de entregar documentos.
- Pregunta qué hará para vender el lote: dónde lo publicará, si hará visitas, si revisará documentos.
- Compara con la opción de vender por tu cuenta, que explicamos en vender un lote con o sin inmobiliaria.
Si el negocio es de valor alto o el contrato tiene cláusulas que no entiendes, revísalo con un abogado antes de firmar.
Si decides vender por tu cuenta, puedes publicar tu lote gratis y ver cómo se compara su precio con la mediana del municipio en precios del m².
Fuentes
- Código de Comercio, arts. 1340 a 1346 (Normograma de Colpensiones) — definición de corredor, remuneración pactada, usual o por peritos y reparto por partes iguales (art. 1341), gastos (art. 1342) y condiciones (art. 1343).
- Código de Comercio, arts. 19 y 20 (Normograma de Colpensiones) — el corretaje como acto mercantil y el deber de matricularse en el registro mercantil.
- Cámara de Comercio de Medellín para Antioquia, costumbre mercantil — certificados gratuitos de costumbres mercantiles vigentes y su validez de un mes.
- Inventario de LotesAntioquia, noviembre de 2026 — 767 fichas de 24 inmobiliarias: lotes publicados por más de una inmobiliaria.