La promesa de compraventa es el contrato en el que comprador y vendedor se obligan a firmar más adelante la escritura de venta del lote. Para que obligue debe cumplir los cuatro requisitos del artículo 1611 del Código Civil: constar por escrito, referirse a un contrato válido, fijar con un plazo o condición la época de la firma y determinar el negocio de modo que solo falte la escritura. La promesa no te hace dueño: la venta de un inmueble solo se perfecciona con escritura pública y se completa con el registro.
En resumen:
- Una promesa verbal o sin fecha para escriturar no produce obligación.
- Identifica el lote con matrícula inmobiliaria, cédula catastral, área y linderos, y fija precio, forma de pago, notaría, fecha y hora de la firma.
- Las arras pueden ser de retractación (quien se arrepiente pierde lo dado o devuelve el doble) o confirmatorias (parte del precio); si el texto no dice cuál, la ley presume que son de retractación.
- Pide el certificado de tradición y un estudio de títulos antes de firmar y de entregar dinero.
Los cuatro requisitos del artículo 1611
El artículo 1611 del Código Civil (subrogado por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887) dice que la promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna salvo que concurran estas circunstancias:
| Requisito | Qué exige la ley | Cómo se cumple en un lote |
|---|---|---|
| 1. Escrito | La promesa debe constar por escrito | Documento firmado por ambas partes; conviene autenticar las firmas |
| 2. Contrato válido | El contrato prometido no puede ser de los que la ley declara ineficaces | Partes capaces, objeto y causa lícitos, consentimiento sin vicios |
| 3. Época de celebración | Un plazo o condición que fije cuándo se firmará | Fecha, hora y notaría concretas para otorgar la escritura |
| 4. Determinación | Que para perfeccionar el contrato solo falte la tradición o las formalidades legales | Lote, precio y forma de pago descritos sin ambigüedad |
Si falta alguno, la promesa no obliga y cualquiera de las partes puede desconocerla. El error más común es el tercero: escribir «se firmará cuando salga el crédito» sin fecha límite, o no decir en qué notaría.
Cláusulas que no deben faltar
Identificación del lote
Número de matrícula inmobiliaria, oficina de registro, cédula catastral, dirección o nombre del predio, vereda y municipio, área y linderos tal como aparecen en la escritura del vendedor. Si el área medida difiere de la escrituraria, dilo y pacta qué pasa con el precio. Copia los datos del certificado de tradición y libertad, no del anuncio.
Precio y forma de pago
Precio total en números y letras, cuánto se paga a la firma de la promesa, cuánto en la escritura y cuánto al registro. Los pagos siempre a una cuenta a nombre del titular, nunca en efectivo ni a terceros. Si parte del precio sale de un crédito, pacta qué ocurre si el banco no lo aprueba a tiempo.
Fecha, hora y notaría
El día, la hora y la notaría donde se firmará la escritura. Es lo que cumple el requisito 3 y lo que permite probar después quién incumplió (quien asiste y deja constancia en la notaría).
Libertad del lote y saneamiento
Declaración del vendedor de que el lote está libre de hipotecas, embargos, demandas, arrendamientos y limitaciones, o la obligación de cancelarlos antes de la escritura. Si hay una hipoteca, pacta que se cancele con el pago del precio y en qué orden.
Entrega material
Cuándo se entrega el lote, en qué estado y con qué cercas o mojones. Si el lote tiene servicios (agua, energía), qué se entrega y a nombre de quién.
Impuestos y gastos
Quién paga predial y valorización hasta la entrega, y cómo se reparten los gastos de escritura y registro. El Código Civil dice que las costas de la escritura de venta se dividen entre vendedor y comprador, salvo que pacten otra cosa (art. 1862). Lee gastos de escrituración y registro para saber cuánto suman.
Cláusula penal
La cláusula penal es la pena que asume quien incumple (art. 1592 del Código Civil). Suele fijarse como un porcentaje del precio; ponla igual para ambas partes.
Condiciones especiales
Si la compra depende de algo, escríbelo como condición con fecha: que planeación expida el certificado de uso del suelo, que se apruebe una licencia de subdivisión, que el vendedor termine una sucesión o que el estudio de títulos salga favorable.
Arras: de retractación o confirmatorias
Las arras son el dinero o la cosa que se entrega como garantía del negocio. El Código Civil distingue dos tipos:
| Tipo | Artículo | Efecto |
|---|---|---|
| De retractación | 1859 y 1860 | Cualquiera puede arrepentirse: quien dio las arras las pierde y quien las recibió las devuelve dobladas |
| Confirmatorias | 1861 | Se dan como parte del precio o como señal de que el negocio quedó cerrado; no permiten retractarse |
Dos detalles importan:
- Si no se fija plazo para retractarse, no cabe retractación después de dos meses desde el acuerdo, ni después de firmada la escritura o de empezada la entrega (art. 1860).
- Si la promesa no dice por escrito que las arras son parte del precio o señal de negocio cerrado, la ley presume que las partes se reservaron el derecho de retractarse (art. 1861).
En la práctica: si quieres asegurar el negocio, escribe que las arras son confirmatorias y parte del precio, y pon la cláusula penal aparte.
Lo que la promesa no hace
La promesa no transfiere la propiedad. La venta de bienes raíces no se reputa perfecta mientras no se otorgue escritura pública (art. 1857 del Código Civil), y el lote solo queda a tu nombre cuando esa escritura se inscribe en la oficina de registro. Hasta entonces, el vendedor sigue figurando como dueño.
En las 767 fichas de lotes que analizamos en LotesAntioquia en noviembre de 2026, solo el 8,6 % dice que el lote está escriturado y apenas el 3,5 % menciona una licencia de parcelación, construcción o urbanismo. Esos son justo los puntos que la promesa debe dejar resueltos o condicionados por escrito.
La promesa es el documento donde más se pierde dinero por una cláusula mal escrita: pide a un abogado inmobiliario que la redacte o la revise antes de firmar. Cuando la tengas lista, compara el precio pactado con la mediana del municipio en la página de precios.
Fuentes
- Código Civil, arts. 1592 a 1624 (Secretaría del Senado) — requisitos de la promesa (art. 1611, subrogado por el art. 89 de la Ley 153 de 1887) y cláusula penal (art. 1592).
- Código Civil, arts. 1844 a 1872 (Secretaría del Senado) — perfeccionamiento de la venta de inmuebles con escritura (art. 1857), arras (arts. 1859 a 1861) y costas de la escritura (art. 1862).