Escriturar y registrar un lote en Antioquia en 2026 cuesta alrededor del 2,6 % del precio entre notaría, impuesto de registro departamental y derechos de registro, más la retención en la fuente del 1 % que paga el vendedor. En un lote de $260 millones, eso son unos $6,8 millones de gastos y $2,6 millones de retención. Las tarifas salen de dos resoluciones de la Superintendencia de Notariado y Registro (SNR) y de la Ordenanza 48 de 2025 de Antioquia.
En resumen:
- Notaría: $30.900 hasta $259.300 de cuantía y 3 por mil sobre el excedente, más $5.600 por hoja, IVA del 19 % y un recaudo fijo para la SNR y el Fondo de Notariado.
- Boleta fiscal en Antioquia: 1 % del valor del acto más la estampilla Pro-Desarrollo del 0,5 por mil.
- Derechos de registro: entre 9,11 y 13,33 por mil según el valor, más un 2 % adicional.
- Retención en la fuente: 1 % del precio, a cargo del vendedor persona natural, pagada en la notaría.
- Si no pactan otra cosa, la escritura y la boleta fiscal se pagan por partes iguales.
Los cinco gastos, uno por uno
1. Derechos notariales
La Resolución RES-2026-000964-6 de la SNR, vigente desde el 1 de febrero de 2026, fija para los actos con cuantía $30.900 cuando la cuantía no supera $259.300 y la tarifa única del 3 por mil sobre lo que exceda ese valor. Se suman $5.600 por cada hoja de la escritura (art. 2). Si el precio pactado es menor que el avalúo catastral, se liquida sobre el mayor de los dos (art. 51).
A los derechos notariales se suma el IVA del 19 %, la tarifa general del impuesto (art. 468 del Estatuto Tributario), y los recaudos que la notaría cobra para la SNR y el Fondo Cuenta Especial de Notariado (art. 50 de la misma resolución):
| Cuantía de la escritura | Recaudo 2026 |
|---|---|
| Hasta $100.000.000 | $28.900 |
| $100.000.001 a $300.000.000 | $43.700 |
| $300.000.001 a $500.000.000 | $52.700 |
| $500.000.001 a $1.000.000.000 | $71.900 |
| $1.000.000.001 a $1.500.000.000 | $84.800 |
| Más de $1.500.000.000 | $96.400 |
2. Impuesto de registro (boleta fiscal)
Es un impuesto del departamento. En Antioquia la tarifa para actos con cuantía que se inscriben en la oficina de registro es del 1 % (Ordenanza 48 de 2025, art. 187), sobre una base que no puede ser inferior al avalúo catastral. Con el mismo formulario se liquida la estampilla Pro-Desarrollo del 0,5 por mil (art. 261). El detalle de cómo se liquida y se paga está en la guía del impuesto de registro en Antioquia.
3. Derechos de registro
Los cobra la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos por inscribir la escritura en el folio de matrícula. La Resolución RES-2026-001726-6 de la SNR, vigente desde el 2 de febrero de 2026, los fija por rangos:
| Valor del acto (2026) | Tarifa |
|---|---|
| Hasta $12.852.101 | $53.100 fijos |
| $12.852.101 a $192.778.606 | 9,11 por mil |
| $192.778.606 a $334.149.656 | 11,31 por mil |
| $334.149.656 a $494.798.857 | 12,60 por mil |
| Más de $494.798.857 | 13,33 por mil |
Sobre ese valor se cobra un 2 % adicional para sistematización y conservación documental (art. 1, parágrafo 8). Si el precio es menor que el avalúo catastral, se liquida sobre el avalúo.
4. Retención en la fuente
Cuando vende una persona natural y el lote es un activo fijo, el notario retiene el 1 % del valor de la venta antes de autorizar la escritura (art. 398 del Estatuto Tributario). No es un gasto extra: es un anticipo del impuesto de renta o de ganancia ocasional del vendedor. Lo explicamos en retención en la fuente en la venta de un lote.
5. Certificados y copias
El certificado de tradición actualizado cuesta $23.000 en línea o $24.300 en oficina en 2026. La notaría cobra además las copias de la escritura. Te pedirán también el paz y salvo de predial y valorización; lee qué revisar en el certificado de tradición y libertad.
Ejemplo: lote de $260.000.000
Tomamos un lote de 1.000 m² a $260.000 por m², la mediana de Rionegro en las 79 fichas con precio no atípico que analizamos en LotesAntioquia en noviembre de 2026. Suponemos una escritura de 10 hojas, un avalúo catastral menor que el precio y vendedor persona natural.
| Concepto | Cálculo | Valor |
|---|---|---|
| Derechos notariales | $30.900 + 3 por mil sobre ($260.000.000 − $259.300), ajustado a la centena | $810.100 |
| Hojas de la escritura | 10 × $5.600 | $56.000 |
| IVA | 19 % de $866.100 | $164.559 |
| Recaudo SNR y Fondo de Notariado | Rango $100 a $300 millones | $43.700 |
| Subtotal notaría | $1.074.359 | |
| Impuesto de registro | 1 % de $260.000.000 | $2.600.000 |
| Estampilla Pro-Desarrollo | 0,5 por mil de $260.000.000 | $130.000 |
| Subtotal boleta fiscal | $2.730.000 | |
| Derechos de registro | 11,31 por mil de $260.000.000 | $2.940.600 |
| Adicional 2 % | 2 % de $2.940.600 | $58.812 |
| Subtotal registro | $2.999.412 | |
| Total gastos | $6.803.771 (2,62 %) | |
| Retención en la fuente (vendedor) | 1 % de $260.000.000 | $2.600.000 |
El número de hojas y las copias cambian algunos miles de pesos; pide la liquidación a la notaría antes de firmar.
Quién paga cada gasto
| Gasto | Qué dice la norma | Lo que suele pactarse |
|---|---|---|
| Derechos notariales, IVA y recaudos | Se dividen entre vendedor y comprador, salvo pacto (art. 1862 del Código Civil) | Mitad y mitad |
| Impuesto de registro y estampilla | Por partes iguales entre los particulares contratantes, salvo manifestación expresa (Ordenanza 48 de 2025, art. 183) | A menudo, el comprador |
| Derechos de registro | No hay regla de reparto en la resolución | El comprador, que es quien necesita el registro |
| Retención en la fuente | Es del vendedor: se descuenta de su impuesto | El vendedor |
Con el reparto del ejemplo (notaría y boleta a medias, registro para el comprador), el comprador pondría unos $4,9 millones y el vendedor unos $4,5 millones contando su retención. Déjalo escrito en la promesa de compraventa para evitar discusiones el día de la firma.
Plazos que encarecen
La escritura debe llevarse a registro dentro de los dos meses siguientes a su firma si se otorgó en Colombia, o de los tres meses si se otorgó en el exterior. Pasado ese plazo, el impuesto de registro genera intereses de mora por cada mes o fracción (Ordenanza 48 de 2025, art. 191). Además, hasta que la escritura no esté registrada, el lote no figura a tu nombre.
Estas tarifas cambian cada año; si el negocio tiene particularidades (crédito, venta de derechos, vendedor empresa), confirma la liquidación con la notaría y con tu contador o abogado. Con los gastos claros, arma tu presupuesto con la mediana del municipio en la página de precios.
Fuentes
- Resolución SNR RES-2026-000964-6 de 2026, tarifas notariales (copia publicada por Camacol) — derechos por actos con cuantía y valor por hoja (art. 2), recaudos para la SNR y el Fondo de Notariado (art. 50) y liquidación sobre el avalúo catastral (art. 51).
- Resolución SNR RES-2026-001726-6 de 2026, tarifas registrales (Normograma de la Cancillería) — rangos y tarifas de los derechos de registro, adicional del 2 % y valores del certificado de tradición.
- Ordenanza 48 de 2025, Estatuto de Rentas de Antioquia (Gaceta Departamental 25.313) — tarifa del impuesto de registro (art. 187), sujetos pasivos (art. 183), plazos e intereses (art. 191) y estampilla Pro-Desarrollo (arts. 259 a 261).
- Estatuto Tributario (Compilación jurídica de la DIAN) — retención del 1 % en la venta de activos fijos de personas naturales (art. 398) y tarifa general del IVA del 19 % (art. 468).
- Código Civil, arts. 1844 a 1872 (Secretaría del Senado) — las costas de la escritura de venta se dividen entre las partes salvo pacto (art. 1862).