Cuando una persona natural vende un lote que tiene como activo fijo, paga una retención en la fuente del 1 % del valor de la venta, que el notario recauda antes de autorizar la escritura (artículo 398 del Estatuto Tributario). La paga el vendedor, no el comprador. No es un impuesto adicional: es un anticipo que el vendedor descuenta después en su declaración de renta, donde la utilidad de la venta tributa como ganancia ocasional al 15 % si tuvo el lote dos años o más.
En resumen:
- Tarifa: 1 % del valor de la venta, para personas naturales que venden un activo fijo.
- La paga el vendedor y la recauda el notario antes de autorizar la escritura.
- Es un anticipo: se resta del impuesto en la declaración de renta del año de la venta.
- La utilidad tributa como ganancia ocasional al 15 % si el lote se tuvo dos años o más.
Cuándo aplica
| Situación | ¿Hay retención del 1 % del art. 398? |
|---|---|
| Persona natural vende un lote que era activo fijo (lo tenía como patrimonio, no para revender) | Sí |
| Persona natural que vende lotes como parte de su negocio (por ejemplo, quien lotea y vende de forma habitual) | No por el art. 398: esos lotes no son activo fijo y aplican otras reglas |
| Vende una empresa (persona jurídica) | No por el art. 398, que es solo para personas naturales; la retención sigue otras reglas |
| Compraventa o hipoteca de vivienda de interés social de la Ley 9 de 1989 | No se exige retención (art. 400) |
El Estatuto Tributario aclara que no se considera activo fijo lo que el contribuyente enajena en el giro ordinario de su negocio (art. 300, parágrafo 2). Si tu caso es el de un lote heredado, comprado para descanso o para construir, lo normal es que sea activo fijo y aplique el 1 %. Si vendes lotes de forma habitual, habla con tu contador antes de escriturar.
Cómo se calcula y se paga
- Base: el valor de la venta que figura en la escritura.
- Tarifa: 1 %.
- Quién la recauda: el notario, que actúa como agente de retención en la venta de bienes raíces. La ley dice que la retención debe pagarse antes de la enajenación, ante el notario (art. 398).
- Cuándo: el día de la firma, junto con los demás gastos de notaría. Sin ese pago, la notaría no autoriza la escritura.
Ojo con el precio: para bienes raíces, el Estatuto Tributario no acepta un precio de venta inferior al costo, al avalúo catastral ni al autoavalúo (art. 90). Escriturar por debajo del valor real para «ahorrar» retención no cambia lo que dice la ley y deja a ambas partes expuestas a que la DIAN determine el valor real de la venta.
Ejemplo: un lote de 1.000 m² en El Retiro a $359.000 por m², la mediana del municipio en las 50 fichas no atípicas que analizamos en LotesAntioquia en noviembre de 2026, se vendería en $359.000.000. La retención sería de $3.590.000.
La retención y la ganancia ocasional
La retención es solo un adelanto. El impuesto real se calcula en la declaración de renta del año en que vendes:
- Si tuviste el lote dos años o más, la utilidad es ganancia ocasional (art. 300). Para personas naturales residentes la tarifa es del 15 % (art. 314, modificado por la Ley 2277 de 2022).
- Si lo tuviste menos de dos años, la utilidad no es ganancia ocasional sino renta líquida ordinaria, y tributa con la tabla del impuesto de renta (art. 300).
La utilidad es la diferencia entre el precio de venta y el costo fiscal del lote (art. 300). El costo fiscal parte del precio de compra y puede aumentar con las mejoras, las construcciones y la contribución de valorización pagada (art. 69). Las personas naturales también pueden ajustar el costo de adquisición de bienes raíces que son activos fijos con el incremento porcentual del valor de la propiedad raíz (art. 73).
En la declaración, el vendedor resta del impuesto a cargo lo que le retuvieron (art. 373). Si la retención supera el impuesto, queda un saldo a favor que puede pedir en devolución (art. 850).
Ejemplo simplificado
| Concepto | Valor |
|---|---|
| Precio de venta (lote tenido más de dos años) | $359.000.000 |
| Costo fiscal (supuesto: compra, ajustes y mejoras) | $200.000.000 |
| Ganancia ocasional | $159.000.000 |
| Impuesto de ganancia ocasional (15 %) | $23.850.000 |
| Menos retención pagada en la notaría (1 %) | − $3.590.000 |
| Saldo a pagar en la declaración | $20.260.000 |
El costo fiscal del ejemplo es un supuesto. El tuyo depende de cómo y cuándo adquiriste el lote, de lo declarado en años anteriores y de los ajustes que procedan: hazlo con tu contador. Si el lote vino por herencia o donación, o si tienes residencia fiscal fuera de Colombia, las reglas cambian.
Qué no es la retención
- No es un costo del comprador. Si la promesa no dice nada, la retención es del vendedor; lee promesa de compraventa de un lote.
- No reemplaza la declaración. Aunque ya te retuvieron, debes revisar si quedas obligado a declarar renta ese año.
- No es el impuesto de registro. Ese es un impuesto departamental del 1 % que se paga para inscribir la escritura; lo explicamos en impuesto de registro en Antioquia.
Para ver la retención junto con los demás gastos de la venta, con quién paga cada uno, lee cuánto cuesta escriturar un lote en Antioquia. La tributación de una venta depende de tu situación particular: consulta con un contador antes de fijar el precio. Si estás pensando en vender, revisa cuánto se pide por metro cuadrado en tu municipio en la página de precios o publica tu lote.
Fuentes
- Estatuto Tributario (Compilación jurídica de la DIAN) — retención del 1 % y pago ante notario (art. 398), excepción VIS (art. 400), precio mínimo de bienes raíces (art. 90), costo fiscal y ajustes (arts. 69 y 73), ganancia ocasional (art. 300), tarifa del 15 % (art. 314), imputación de retenciones (art. 373) y devolución de saldos a favor (art. 850).
- Oficio DIAN 4561 de 2019 — doctrina de la DIAN sobre la retención del art. 398 en la enajenación de activos fijos de personas naturales.