En un proyecto de lotes, la fiducia inmobiliaria sirve para que una sociedad fiduciaria vigilada por la Superintendencia Financiera administre tu dinero o el predio del proyecto, separado del patrimonio del promotor. En la preventa, la fiduciaria guarda los aportes en un encargo fiduciario hasta que el proyecto alcance su punto de equilibrio; si no lo alcanza, te devuelve el dinero con rendimientos. No garantiza que el proyecto se construya. Antes de pagar, verifica que la fiduciaria aparezca en la lista de entidades vigiladas de la Superfinanciera y que el encargo esté a tu nombre.
En resumen:
- Hay tres esquemas: preventas (encargo fiduciario), fiducia inmobiliaria completa (el lote del proyecto pasa a un patrimonio autónomo) y venta de participaciones fiduciarias.
- El punto de equilibrio son las condiciones técnicas, jurídicas y financieras que fija el contrato; exige que estén escritas, con plazo, antes de firmar.
- La fiduciaria no respalda patrimonialmente el proyecto ni responde por la obra.
- Las fiduciarias deben publicar los modelos de contrato aprobados y la sala de ventas debe exhibir la cartilla de la Superfinanciera.
- Paga solo a la cuenta del encargo o del fondo de la fiduciaria, nunca a la del promotor.
Los tres esquemas de fiducia en un proyecto
La Superintendencia Financiera (SFC) distingue tres productos fiduciarios ligados a proyectos inmobiliarios. Las reglas están en la Circular Básica Jurídica (Circular Externa 029 de 2014, Parte II, Título II, Capítulo I).
| Esquema | Qué hace la fiduciaria | Qué recibes tú |
|---|---|---|
| Preventas (encargo fiduciario) | Recibe y administra el dinero de los compradores hasta el punto de equilibrio | Un encargo a tu nombre; luego, la promesa o la escritura del lote |
| Fiducia inmobiliaria completa | Recibe el lote del proyecto en un patrimonio autónomo, administra preventa, construcción y a veces escrituración | El lote, transferido al final por el patrimonio autónomo |
| Participaciones fiduciarias | Administra un fideicomiso en el que inviertes para recibir resultados económicos | Un derecho fiduciario, no la propiedad de un lote |
Cuidado con el tercero: si te venden «derechos fiduciarios» o «FIDIS», no estás comprando un lote, sino una participación en un negocio. La SFC recuerda que estas participaciones tienen una negociabilidad limitada y que debes denunciar si te garantizan rentabilidades. Si lo que buscas es invertir, lee antes el lote como inversión.
El punto de equilibrio
El punto de equilibrio es el conjunto de condiciones técnicas, jurídicas y financieras que el contrato exige antes de que la fiduciaria entregue el dinero al constructor. Varía entre proyectos y lo define cada contrato; en uno de lotes puede incluir, por ejemplo:
- Un número o porcentaje mínimo de lotes vendidos.
- La licencia de parcelación o de urbanismo expedida.
- El predio del proyecto en el fideicomiso o con títulos estudiados.
- La financiación de la obra (recursos propios o crédito constructor).
La SFC pide que te informes de los plazos estimados para lograrlo y de tus derechos si se incumplen o hay prórrogas. Si el plazo vence sin cumplir las condiciones, la regla general del esquema es devolverte el dinero junto con los rendimientos.
Cuando el punto de equilibrio se cumple, los recursos se entregan al constructor y, en el esquema de preventas, ahí termina el objeto del contrato fiduciario. Desde ese momento el riesgo de la obra es del constructor y tuyo.
Lo que la fiducia no cubre
La cartilla de la SFC es clara en tres puntos:
- La fiduciaria «no respalda patrimonialmente el proyecto» ni es responsable de los aspectos técnicos.
- No puede garantizarte un rendimiento: el dinero suele estar en un fondo de inversión colectiva que puede ganar o perder valor, y el contrato debe decir quién asume esa pérdida.
- En algunos esquemas la fiduciaria no revisa la promesa de compraventa: lo que firmes con el promotor es tu responsabilidad.
Pregunta también qué pasa con los rendimientos al alcanzar el punto de equilibrio: en unos proyectos se abonan a tu precio y en otros quedan para el constructor.
Cómo verificar la fiduciaria ante la Superintendencia Financiera
- Busca la fiduciaria en la lista oficial. La SFC publica la lista de entidades vigiladas, con la categoría «sociedades fiduciarias», en su sección de industrias supervisadas. El nombre y el NIT deben coincidir con los del contrato.
- Compara el NIT y los datos de contacto. La SFC ha alertado sobre empresas que se presentan como vigiladas sin serlo, incluso usando el NIT de otra entidad. Llama a la fiduciaria por el número que aparece en su web oficial, no por el que te da el vendedor.
- Confirma tu encargo con la fiduciaria. Pide el número del encargo y verifica, directamente con ella, que existe, que está a tu nombre y que está vinculado a ese proyecto.
- Pide el modelo de contrato aprobado. Las fiduciarias deben publicar en su web los modelos de contratos de adhesión aprobados por la SFC, con número de radicación y fecha de aprobación.
- Exige la cartilla en la sala de ventas. Según la SFC, que lo dispuso en la Circular Externa 024 de 2016, la sala de ventas debe exhibir su cartilla de fiducia inmobiliaria y entregarte una copia con el contrato. La misma cartilla pide carteles visibles que expliquen el papel de la fiduciaria en el proyecto.
- Consulta por canales oficiales. El centro de contacto de la SFC es el +57 601 307 8042 y la línea gratuita nacional, 018000 120 100. Si tienes una queja contra la fiduciaria, acude a su defensor del consumidor financiero o a la SFC.
Señales de alerta
| Señal | Por qué preocupa |
|---|---|
| Te piden consignar a una cuenta del promotor «mientras se abre la fiducia» | Tu dinero no está separado del patrimonio del promotor |
| La publicidad menciona una fiducia pero no dice su nombre ni su papel | La SFC exige que la publicidad indique el nombre de la fiduciaria y su función |
| El contrato no define el punto de equilibrio ni su plazo | No sabrás cuándo pueden girar tu dinero ni cuándo pedir la devolución |
| Te garantizan rentabilidad por invertir en el proyecto | La SFC pide denunciar esas promesas en esquemas de participación |
| No aparece licencia ni trámite de licencia | El punto de equilibrio puede incluirla, pero sin ella el proyecto no se puede ejecutar |
En las 767 fichas de lotes que analizamos en LotesAntioquia en noviembre de 2026, solo el 3,5 % menciona una licencia de parcelación, construcción o urbanismo. En un proyecto con fiducia, pide que el punto de equilibrio incluya la licencia: es la forma de que tu dinero no salga del encargo antes de que exista.
Para el resto del proceso (radicación en la alcaldía, promesa y riesgos de la preventa), lee comprar un lote sobre planos, y si la parcelación ya está construida, comprar un lote en parcelación campestre. Revisa también el estudio de títulos del predio que entra al fideicomiso.
Un abogado que lea el contrato de encargo y la promesa antes del primer pago te ahorra sorpresas. Cuando tengas el precio, compáralo con la mediana del m² del municipio en la página de precios.
Fuentes
- Superintendencia Financiera, cartilla de negocios fiduciarios inmobiliarios — los tres esquemas, punto de equilibrio, devolución con rendimientos, límites de la responsabilidad de la fiduciaria, publicación de modelos de contrato y de la cartilla en la sala de ventas.
- Superintendencia Financiera, comunicado sobre la cartilla de fiducia inmobiliaria — obligación de entregar y publicar la cartilla según la Circular Externa 024 de 2016.
- Superintendencia Financiera, entidades vigiladas — lista oficial de entidades vigiladas, incluidas las sociedades fiduciarias.
- Superintendencia Financiera, comunicado sobre entidades no vigiladas — alerta sobre empresas que se presentan como vigiladas y cómo consultar la lista.