Comprar un lote sobre planos es pagar hoy, en preventa, por un lote de una parcelación que todavía no tiene vías, redes ni escritura individual. Es más barato porque asumes más riesgo: que la licencia no salga, que el proyecto no venda lo suficiente o que las obras no se terminen. Para reducirlo, exige tres cosas antes de pagar: que tu dinero vaya a un encargo fiduciario y no a la cuenta del promotor, que el contrato diga qué pasa si no se alcanza el punto de equilibrio y que puedas ver la licencia de parcelación (o su trámite) y los documentos radicados en la alcaldía.
En resumen:
- En preventa, el lote que compras todavía no existe jurídicamente: suele ser parte de un predio mayor sin licencia o sin división registrada.
- Con encargo fiduciario, la fiduciaria guarda tu dinero hasta el punto de equilibrio; si no se logra, te lo devuelve con rendimientos.
- La fiduciaria no garantiza que el proyecto se construya ni responde por la obra.
- Si el proyecto es de vivienda, la ley obliga al promotor a radicar documentos en la alcaldía y a ponerlos a disposición de los compradores.
- Todo lo prometido (vías, agua, energía, portería, fechas) debe quedar por escrito con fechas y consecuencias.
Cómo funciona una preventa de lotes
Un promotor tiene un predio grande y quiere dividirlo en lotes para vivienda campestre. Antes de construir vías y redes, y a veces antes de tener la licencia, abre la sala de ventas: separas un lote con una cuota y pagas la cuota inicial por partes. Cuando el proyecto reúne las condiciones pactadas (ventas mínimas, licencia, financiación), arranca la obra. Al final se registran la división y la escritura de tu lote.
Hasta ese último paso no tienes un lote con matrícula inmobiliaria propia. Lo que tienes es un contrato (encargo fiduciario, promesa o ambos) que te da derecho a recibirlo si todo sale bien.
Lo que debes revisar antes de pagar
1. La licencia de parcelación
La licencia de parcelación autoriza a abrir vías, crear zonas comunes y hacer las redes para que los lotes se puedan usar. La expide la curaduría o, donde no la hay, la secretaría de planeación. Pide el número de la resolución, verifícala y compara el número de lotes y sus áreas con el plano que te venden. Si todavía no existe, pide la radicación del trámite y deja la compra condicionada a que se expida. Detalles en licencia de parcelación y subdivisión.
En las 767 fichas de lotes que analizamos en LotesAntioquia en noviembre de 2026, 286 se anuncian como lotes en parcelación, pero solo el 3,5 % del total menciona alguna licencia de parcelación, construcción o urbanismo. No asumas que existe porque hay una valla.
2. Los documentos radicados en la alcaldía
El artículo 71 de la Ley 962 de 2005 (modificado por el Decreto Ley 019 de 2012, art. 185) obliga a quien adelanta planes de vivienda a radicar en la alcaldía, ante la dependencia que vigila la enajenación de inmuebles destinados a vivienda:
| Documento | Qué te dice |
|---|---|
| Folio de matrícula del predio (máximo 3 meses) | Quién es el dueño del predio mayor y qué cargas tiene |
| Modelos de contratos que se firmarán con los compradores | Las cláusulas que te van a hacer firmar |
| Presupuesto financiero del proyecto | Cuánto cuesta y cómo se financia |
| Licencia urbanística, salvo que se trate del sistema de preventas | Si ya está aprobada |
| Compromiso del acreedor hipotecario de liberar cada lote | Que la hipoteca del predio mayor no pasará a tu lote |
La ley dice que estos documentos «estarán a disposición de los compradores» en todo momento. La vigilancia aplica cuando el proyecto tiene cinco o más unidades habitacionales (Decreto 2610 de 1979). Pregunta en la alcaldía si el proyecto radicó; si te dicen que no aplica porque se venden lotes y no viviendas, pide que te lo expliquen y toma más precauciones.
3. El encargo fiduciario
En el esquema de preventas, la fiduciaria recibe el dinero de los compradores y lo invierte, normalmente en un fondo de inversión colectiva, hasta que se cumplan las condiciones técnicas y financieras del contrato: el punto de equilibrio. Si se cumplen, entrega los recursos al constructor; si no, te los devuelve con sus rendimientos.
La Superintendencia Financiera advierte que la fiduciaria «no respalda patrimonialmente el proyecto ni es responsable de los aspectos técnicos» y que su papel en la preventa termina cuando entrega el dinero al constructor. Lee cómo verificarla en fiducia en proyectos de lotes.
No encontramos una norma que obligue a toda parcelación a manejar las preventas con fiducia. Si el promotor te pide consignar a una cuenta propia, entiende que tu dinero queda expuesto a sus deudas y a su gestión.
4. La promesa de compraventa
Además del encargo, casi siempre firmas una promesa. Debe identificar el lote con su número en el plano aprobado, el área y los linderos previstos, el precio, el plan de pagos, la fecha y notaría de la escritura y las obras que se entregarán. Pide que diga qué pasa si cambia el plano o el área. Ver promesa de compraventa de un lote.
Riesgos y cómo cubrirte
| Riesgo | Cómo se ve | Qué pedir |
|---|---|---|
| La licencia no sale o sale con menos lotes | El plano aprobado no coincide con el que te vendieron | Condición de devolución si la licencia no se expide antes de una fecha |
| No se alcanza el punto de equilibrio | El proyecto prorroga la preventa una y otra vez | Plazo máximo y derecho a desistir sin multa al vencer |
| Obras inconclusas | Vías sin pavimentar, agua o energía que no llegan | Cronograma de obras en el contrato, pólizas e interventoría |
| Hipoteca del predio mayor | El certificado muestra un gravamen | Compromiso escrito del acreedor de liberar tu lote |
| Te entregan derechos, no un lote | La escritura dice «derechos de cuota» | Exigir lote con matrícula propia; ver comprar derechos proindiviso |
| Uso del suelo distinto | El POT no permite vivienda campestre en esa zona | Certificado de uso del suelo de la secretaría de planeación |
| Multas por desistir | Pierdes un porcentaje de lo pagado | Leer y negociar la cláusula antes de firmar |
Para lo que debes revisar cuando la parcelación ya está construida (reglamento, cuota de administración, vías y redes), lee comprar un lote en parcelación campestre.
Antes de firmar
Visita el predio, no solo la sala de ventas. Pide el certificado de tradición del predio mayor y busca proyectos anteriores del promotor en la alcaldía y en internet. Un abogado inmobiliario que lea el encargo, la promesa y los documentos radicados antes del primer pago es la mejor inversión de la compra.
Compara el precio de la preventa con la mediana del m² del municipio en la página de precios y con los lotes de parcelación ya terminados en el buscador de lotes: el descuento por comprar sobre planos debe compensar el riesgo.
Fuentes
- Decreto Ley 019 de 2012, art. 185 (normograma de Colpensiones) — nuevo texto del art. 71 de la Ley 962 de 2005: documentos que se radican para planes de vivienda y su disponibilidad para los compradores.
- Decreto 2610 de 1979 (Gestor Normativo de Función Pública) — actividad de enajenación de inmuebles destinados a vivienda y umbral de cinco unidades.
- Superintendencia Financiera, cartilla de negocios fiduciarios inmobiliarios — esquema de preventas, punto de equilibrio, devolución con rendimientos y límites de la responsabilidad de la fiduciaria.
- Ministerio de Vivienda, concepto 2021EE0128406 — definición de la licencia de parcelación del Decreto 1077 de 2015.