El impuesto predial de un lote en Antioquia se calcula multiplicando su avalúo catastral por la tarifa que fija el concejo del municipio, expresada en «por mil». La ley permite tarifas generales entre el 5 y el 16 por mil, y hasta el 33 por mil para los lotes urbanizables no urbanizados y los urbanizados no edificados. Por eso, antes de comprar, pide el último recibo y pregunta en la secretaría de hacienda qué tarifa le aplica al lote.
En resumen:
- Fórmula: avalúo catastral × tarifa (por mil). Lo cobra el municipio donde está el lote.
- Cada municipio fija sus tarifas en su estatuto tributario, según el destino del predio y su avalúo.
- Los lotes sin construir en suelo urbano pueden pagar mucho más que una vivienda: hasta 33 por mil.
- Los topes de incremento de la Ley 1995 de 2019 se aplicaron por cinco años, que se cumplieron en agosto de 2024; el tope de la Ley 44 de 1990 no cubre los lotes urbanizables no urbanizados.
- El predial es un gravamen real: la deuda sigue al lote aunque cambie de dueño.
Cómo se calcula
Predial anual = avalúo catastral × tarifa ÷ 1.000
- La base es el avalúo catastral que fija el gestor catastral del municipio (o el autoavalúo, donde el municipio adoptó la declaración anual del impuesto), según el artículo 3 de la Ley 44 de 1990. No es el precio comercial: un lote que se vende en $500 millones puede tener un avalúo catastral muy inferior. Quién es el gestor de cada municipio lo explicamos en ficha predial y catastro en Antioquia.
- La tarifa la fija el concejo municipal por acuerdo. El artículo 4 de la Ley 44 de 1990, modificado por el artículo 23 de la Ley 1450 de 2011, ordena tarifas entre el 5 y el 16 por mil, diferenciales y progresivas según factores como el estrato, el uso del suelo urbano, la antigüedad del catastro, el rango de área y el avalúo.
Ejemplo: un lote con un avalúo catastral de $200 millones y una tarifa del 15 por mil paga $3.000.000 al año ($200.000.000 × 15 ÷ 1.000).
Un ejemplo real: las tarifas de El Retiro
El estatuto tributario de El Retiro (Acuerdo 023 de 2024) muestra cómo cambia la tarifa según el destino que el catastro le asigna al predio:
| Destino del predio | Tarifa rural | Tarifa urbana |
|---|---|---|
| Habitacional (por rangos de avalúo) | Desde 1 por mil | Desde 2 por mil |
| Lote rural | 15 por mil | No aplica |
| Parcela habitacional | 15 por mil | No aplica |
| Lote urbanizable no urbanizado | No aplica | 30 por mil |
| Lote urbanizado no construido | No aplica | 30 por mil |
| Lote no urbanizable (protección o afectaciones) | 3 por mil | 3 por mil |
Además, ese acuerdo trata como urbanizados no edificados los predios con destino habitacional o recreacional que no estén construidos: un lote vacío puede pagar varias veces lo que pagaría con la casa hecha.
Es un solo municipio y su acuerdo puede cambiar: cada uno de los 125 municipios de Antioquia tiene su propio estatuto. Consulta el del lote en la secretaría de hacienda.
Lotes urbanizables no urbanizados: por qué pagan más
La ley permite cobrar tarifas superiores al 16 por mil, sin exceder el 33 por mil, a dos tipos de lote:
- Urbanizables no urbanizados: terrenos urbanos sin desarrollar que podrían urbanizarse.
- Urbanizados no edificados: lotes en zonas que ya tienen vías y servicios públicos, pero sin construcción.
Para el dueño, la consecuencia es simple: mientras el lote siga vacío, paga una tarifa más alta. Si compras un lote urbano para construir «más adelante», suma ese predial alto a tus cuentas de cada año. En las 767 fichas de lotes que analizamos en LotesAntioquia en noviembre de 2026, solo 8 se anunciaban como lotes urbanos; la mayoría eran campestres o en parcelación, donde mandan las tarifas rurales del municipio. Pero, como muestra El Retiro, una parcela sin construir también puede tener tarifa de lote.
Cuánto puede subir el predial de un año a otro
Hay tres reglas que conviene conocer:
El reajuste anual del avalúo
Cada año el Gobierno nacional fija el porcentaje de reajuste de los avalúos catastrales que no se formaron ni actualizaron el año anterior. Para 2026, el Decreto 1480 de 2025 lo fijó en el 3 % para predios urbanos, rurales y rurales agropecuarios. Los catastros descentralizados pueden aplicar un índice diferencial. Cuando el gestor hace una actualización catastral, el avalúo puede subir mucho más.
El tope de la Ley 44 de 1990
El artículo 6 dice que, cuando entra en aplicación una formación catastral, el predial resultante no puede superar el doble del año anterior. Ese tope no se aplica a los terrenos urbanizables no urbanizados o urbanizados no edificados, a los predios que se incorporan por primera vez al catastro ni a los lotes cuyo nuevo avalúo se debe a una construcción.
Los topes de la Ley 1995 de 2019
Esta ley limitó el aumento del predial a IPC + 8 puntos para los predios actualizados, al 50 % para los no actualizados y al IPC para viviendas de estratos 1 y 2 con avalúo de hasta 135 salarios mínimos. Tenía excepciones que tocan de lleno a los lotes: no cubría los terrenos urbanizables no urbanizados o urbanizados no edificados, los lotes que se construyeron, los predios que cambiaron de destino o de área, ni los rurales de 100 hectáreas o más.
Su artículo 3 dice que se aplica por cinco años desde su sanción, y la ley se sancionó el 20 de agosto de 2019. En noviembre de 2026 no encontramos una ley que la prorrogue; en el Congreso hay proyectos para fijar nuevos topes. Si el predial sube mucho, pregunta en hacienda qué límite aplicó el municipio y, si el avalúo no corresponde al predio, pide su revisión ante el gestor catastral.
Qué más aparece en el recibo
- Porcentaje o sobretasa ambiental. El artículo 44 de la Ley 99 de 1993 destina a la corporación autónoma regional (Cornare, Corantioquia o Corpourabá, según la zona) entre el 15 % y el 25,9 % del recaudo del predial, o una sobretasa de entre el 1,5 y el 2,5 por mil del avalúo, según decida el concejo.
- Descuentos, cuotas e intereses de mora, que define cada municipio.
Que el predial esté al día es requisito para escriturar: la notaría exige el paz y salvo y la deuda sigue al lote. Lo explicamos en paz y salvo predial y de valorización.
Antes de comprar un lote
- Pide los recibos del predial de los últimos años y mira cuánto ha subido.
- Comprueba el destino económico del lote en la ficha catastral: de él depende la tarifa.
- Pregunta en hacienda la tarifa si sigue vacío y si construyes, y si hay una actualización catastral en curso.
- Suma el predial a los costos de tenencia si vas a dejar el lote quieto (lote como inversión).
Para los impuestos de la compra, lee impuesto de registro en Antioquia. Con las cuentas claras, busca en los lotes en venta en Antioquia y compara su precio con la mediana del municipio en la página de precios.
Fuentes
- Ley 44 de 1990 (Función Pública) — base gravable (art. 3), tarifas (art. 4) y límite del doble del año anterior con sus excepciones (art. 6).
- Ley 1450 de 2011, artículo 23 (Función Pública) — tarifas entre el 5 y el 16 por mil y hasta el 33 por mil para lotes urbanizables no urbanizados y urbanizados no edificados.
- Ley 1995 de 2019 (Secretaría del Senado) — límites de incremento (art. 2), sus excepciones y aplicación por cinco años desde la sanción (art. 3).
- Ley 99 de 1993, artículo 44 (Función Pública) — porcentaje o sobretasa ambiental sobre el predial con destino a las corporaciones autónomas regionales.
- Decreto 1480 de 2025 (normograma de la JEP) — reajuste del 3 % de los avalúos catastrales para 2026.
- Municipio de El Retiro, Acuerdo 023 de 2024, estatuto tributario (copia del CETA) — tarifas del predial por destino (art. 21) y tratamiento de parcelas sin construir.
- INCP, proyecto de ley sobre el límite al incremento del predial (agosto de 2026) — proyecto radicado en la Cámara para fijar un nuevo tope.