La servidumbre de paso (en el Código Civil, «servidumbre de tránsito») es el derecho de un lote a pasar por el terreno de un vecino para llegar al camino público. Se constituye por escritura pública con el acuerdo del vecino o, si el lote está encerrado y no hay acuerdo, por sentencia de un juez con el pago de una indemnización. Debe quedar inscrita en el folio de matrícula para protegerte cuando compras.
En resumen:
- Hay servidumbres naturales, legales y voluntarias (Código Civil, art. 888); la de tránsito es legal cuando el predio está «destituido de toda comunicación con el camino público» (art. 905).
- El paso de hecho, de palabra o «de toda la vida» no se adquiere por el uso: las servidumbres discontinuas, como la de tránsito, solo se adquieren por título (art. 939).
- En el certificado de tradición la servidumbre aparece como limitación del dominio (código 03).
- Si al vender o dividir una parte de un predio esa parte queda sin salida, la ley entiende concedida la servidumbre sin indemnización (art. 908).
- Sin acceso legal, un lote puede no conseguir licencia de subdivisión ni de construcción.
Qué es una servidumbre de paso
Una servidumbre predial es «un gravamen impuesto sobre un predio, en utilidad de otro predio de distinto dueño» (Código Civil, art. 879). El lote que se beneficia se llama predio dominante y el que soporta el paso, predio sirviente (art. 880).
La servidumbre no es del dueño actual sino del lote: si vendes el predio dominante, el comprador conserva el derecho de paso; si compras el sirviente, recibes la obligación de dejar pasar.
Servidumbre legal y servidumbre voluntaria
| Tipo | De dónde viene | Cuándo aplica | Indemnización |
|---|---|---|---|
| Legal de tránsito | La ley (art. 905) | El lote no tiene ninguna comunicación con el camino público por estar rodeado de otros predios | Sí: se paga el valor del terreno ocupado y todo otro perjuicio |
| Legal por venta o división | La ley (art. 908) | Al vender, permutar o adjudicar una parte de un predio, esa parte queda separada del camino | No |
| Voluntaria | Acuerdo de los dueños (art. 937) | Cualquier paso que los vecinos pacten, aunque el lote tenga otra salida | La que acuerden |
La servidumbre legal de tránsito se puede imponer al vecino «en cuanto fuere indispensable para el uso y beneficio» del predio encerrado (art. 905). Si las partes no se ponen de acuerdo, peritos fijan la indemnización y la forma de ejercer el paso (art. 906).
Las servidumbres voluntarias pueden pactarse libremente siempre que no dañen el orden público ni contravengan las leyes, y también pueden adquirirse por sentencia de juez en los casos previstos por la ley (art. 937).
Cómo se constituye
Por acuerdo: escritura pública
El dueño del predio sirviente y el del dominante firman una escritura pública que describe el trazado, el ancho, quién mantiene el camino, si es peatonal o vehicular y el valor pagado. La venta de servidumbres solo se reputa perfecta cuando se otorga escritura pública (Código Civil, art. 1857). Luego se registra en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos para que conste en el folio de matrícula.
Pide que la escritura incluya un plano con coordenadas del corredor: evita discusiones futuras sobre por dónde pasa.
Por sentencia: proceso de servidumbre
Si el lote está encerrado y el vecino no acepta, se demanda ante el juez. El Código General del Proceso (art. 376) exige citar a quienes tengan derechos reales sobre ambos predios según el certificado de tradición, acompañar un dictamen sobre la constitución de la servidumbre y hacer una inspección judicial antes de decidir.
Por el uso: solo en algunos casos
Aquí está el error más común. El Código Civil (art. 939) dice que las servidumbres discontinuas de todas clases y las continuas inaparentes «sólo pueden adquirirse por medio de un título; ni aun el goce inmemorial bastará para constituirlas». La servidumbre de tránsito es discontinua (art. 881). Traducción: aunque el camino se use desde hace décadas, si no hay escritura o sentencia, no hay servidumbre de paso.
Las servidumbres continuas y aparentes, como un acueducto por un canal artificial, sí pueden adquirirse por prescripción de diez años (art. 939).
Cómo se ve en el certificado de tradición
La Ley 1579 de 2012 (art. 8) clasifica las servidumbres como limitaciones y afectaciones del dominio, con el código 03. En el certificado busca anotaciones que digan «servidumbre de tránsito», «servidumbre de paso», «servidumbre de acueducto» o similares, y revisa:
- Si tu lote es el dominante (tiene el derecho) o el sirviente (soporta el paso).
- La escritura o sentencia que la constituyó: pídela en la notaría o el juzgado para conocer el trazado y el ancho.
- Si existe una anotación posterior de cancelación (código 07/08).
Si compras un lote cuya única salida pasa por un predio vecino y en el certificado no hay ninguna servidumbre, el acceso depende de la buena voluntad del vecino. Aprende a leer el certificado en la guía del certificado de tradición y libertad.
Otras servidumbres que aparecen en lotes rurales
- De acueducto: toda heredad está sujeta a la servidumbre de acueducto a favor de otra que carezca de las aguas necesarias, a costa del interesado (Código Civil, art. 919). Para usar agua de una fuente necesitas además la concesión de la autoridad ambiental; lee la guía de concesión de aguas.
- De redes de servicios públicos: si en el certificado aparece una servidumbre a favor de una empresa de energía o acueducto, pide la escritura para saber qué franja ocupa y qué limita.
En las 767 fichas de lotes que analizamos en LotesAntioquia en noviembre de 2026, solo el 23,1 % menciona agua (acueducto, nacimiento u otra fuente). Si el agua llega por una manguera que cruza la finca vecina, pregunta si existe una servidumbre de acueducto registrada.
Por qué importa al comprar
Sin acceso legal, el lote puede tener problemas para obtener licencias: la licencia de subdivisión rural debe garantizar «la accesibilidad a cada uno de los predios resultantes» (Decreto 1077 de 2015, art. 2.2.6.1.1.6). En parcelaciones, revisa que la vía interna sea una zona común o una servidumbre registrada y no un permiso verbal.
Antes de comprar:
- Recorre el acceso real y compáralo con el plano y el certificado.
- Pide la escritura de la servidumbre y verifica que coincida con el camino que usas.
- Si no existe, negocia que el vendedor la constituya y registre antes de escriturar, y déjalo en la promesa de compraventa.
- Incluye el acceso en el estudio de títulos.
Si el lote resulta de dividir un predio en común, lee la guía de derechos en proindiviso; si el vendedor solo tiene la posesión, la de lote sin escritura. Para lotes encerrados o accesos en discusión, lee también la guía de vías de acceso y servidumbres y consulta con un abogado antes de pagar.
Cuando encuentres lotes con acceso claro, compáralos en el buscador de lotes por municipio, por ejemplo en Rionegro o en el Oriente.
Fuentes
- Código Civil (normograma de la Procuraduría) — concepto de servidumbre (arts. 879 y 880), clases (arts. 881, 882 y 888), servidumbre de tránsito (arts. 905, 906 y 908), de acueducto (art. 919), voluntarias (art. 937), adquisición (art. 939) y escritura pública (art. 1857).
- Código General del Proceso, Ley 1564 de 2012 (normograma de la Procuraduría) — proceso de servidumbres (art. 376).
- Ley 1579 de 2012, Estatuto de Registro (normograma de la Procuraduría) — servidumbres como limitaciones del dominio, código 03 (art. 8).
- Decreto 1077 de 2015 (normograma de la Procuraduría) — accesibilidad de los predios resultantes en la subdivisión rural (art. 2.2.6.1.1.6).