Para alquilar cabañas o un glamping en un lote necesitas cuatro cosas: que el POT permita el uso turístico o de alojamiento en ese suelo, licencia de construcción para las unidades que sean edificaciones, inscripción en el Registro Nacional de Turismo (RNT) antes de recibir huéspedes y los permisos de agua y vertimientos de la autoridad ambiental. Las carpas o domos desmontables pueden no requerir licencia, pero nunca quedan exentos del uso del suelo ni del RNT.
En resumen:
- Uso del suelo: lo define el POT y lo certifica planeación o la curaduría. Sin él, no hay proyecto.
- Licencia: las cabañas con cimientos, estructura y uso habitacional requieren licencia y cumplir la NSR-10. Las estructuras livianas y desmontables pueden estar exentas, según el Ministerio de Vivienda.
- RNT: el glamping figura expresamente como establecimiento de alojamiento turístico. El registro es gratuito, se hace ante la Cámara de Comercio y se renueva entre el 1 de enero y el 31 de marzo de cada año.
- Ambiente: concesión de aguas y permiso de vertimientos si no hay acueducto y alcantarillado, y reglas especiales si el lote está en un área protegida.
Resumen de permisos
| Permiso | Ante quién | Norma |
|---|---|---|
| Concepto o certificado de uso del suelo | Secretaría de planeación o curaduría | POT del municipio; Ley 388 de 1997 |
| Licencia de construcción (o parcelación, si divides el predio) | Curaduría o planeación | Decreto 1077 de 2015 |
| Diseño y construcción sismorresistente | Se revisa en la licencia | Ley 400 de 1997 y NSR-10 |
| Matrícula mercantil (si eres comerciante) | Cámara de Comercio | Código de Comercio |
| Registro Nacional de Turismo | Cámara de Comercio (plataforma de Confecámaras) | Ley 2068 de 2020; Decreto 1836 de 2021 |
| Concesión de aguas y permiso de vertimientos | Cornare, Corantioquia, Corpourabá o AMVA, según la zona | Decreto 1076 de 2015 |
1. Uso del suelo: el primer filtro
El Ministerio de Comercio, Industria y Turismo (MinCIT) lo explica así: el uso del suelo lo define el Plan de Ordenamiento Territorial, y verificarlo corresponde a la alcaldía o a las curadurías. Que la Cámara de Comercio te inscriba en el RNT no significa que el municipio permita alojamiento turístico en tu lote.
Pide el concepto de uso del suelo y pregunta por:
- Si el alojamiento turístico (hotel, ecohotel, cabañas, glamping) es uso principal, compatible, condicionado o prohibido en la categoría de tu lote.
- El área mínima o unidad mínima de actuación exigida para ese uso.
- La densidad y el índice de ocupación permitidos.
Las reglas varían mucho entre municipios. En Rionegro, por ejemplo, el POT permite proyectos de ecohoteles o agrohoteles en algunas categorías de protección del suelo rural, con una unidad mínima de actuación de 5 hectáreas. Lee uso del suelo y POT y cuántas construcciones admite un lote rural.
2. ¿Las cabañas o domos necesitan licencia?
El Ministerio de Vivienda respondió esta pregunta para glampings en zona rural (concepto 2022EE0051947), con base en su Circular 2021EE0090167 del 5 de agosto de 2021:
- Las estructuras livianas que están amarradas con materiales livianos, se instalan y desmontan fácilmente, no generan detrimento en el terreno y cuyo comportamiento ante sismos difiere del de una edificación convencional no se sujetan a la NSR-10 ni requieren licencia de construcción para instalarse.
- Si la unidad necesita cimientos, soporta cargas, altera el terreno, se comporta como una edificación convencional y se usa para alojar personas, debe cumplir la Ley 400 de 1997 y la NSR-10 y tramitar licencia urbanística.
- En ambos casos debes cumplir las normas de uso del suelo del POT y obtener los demás permisos de la actividad turística.
En la práctica: una carpa sobre plataforma desmontable puede quedar por fuera de la licencia; una cabaña de madera con placa de concreto, baño y cocina, no. Si usas materiales o sistemas no previstos en la NSR-10, la Ley 400 de 1997 tiene un procedimiento especial de aprobación. Ver licencia de construcción en un lote rural y casa prefabricada en un lote rural.
3. Registro Nacional de Turismo
El Decreto 1836 de 2021 incluye a los glamping entre los prestadores de servicios turísticos y los define como establecimientos de alojamiento turístico, junto con hoteles, hostales y zonas de camping. Si en vez de un glamping alquilas casas o cabañas completas, la categoría es vivienda turística (fincas turísticas, casas turísticas y similares).
Lo que exige, según el MinCIT:
- Inscripción previa al servicio. El RNT es un requisito habilitante y gratuito. Se tramita ante la Cámara de Comercio del domicilio del establecimiento, en la plataforma de Confecámaras. Si eres comerciante, primero necesitas matrícula mercantil.
- Renovación anual entre el 1 de enero y el 31 de marzo.
- Tarjeta de Registro de Alojamiento (TRA) para cada huésped.
- Póliza de responsabilidad contra daños a huéspedes y terceros (art. 32 de la Ley 2068 de 2020), que cubra como mínimo muerte, incapacidad, lesiones, daños a bienes de terceros y gastos médicos.
- Contribución parafiscal al turismo del 2,5 por mil sobre los ingresos operacionales.
- Si operas dentro de un área del Sistema Nacional de Áreas Protegidas, adherirte a sus normas ambientales.
Prestar el servicio sin RNT, o sin renovarlo, acarrea sanciones que impone la Superintendencia de Industria y Comercio. Puedes operar como persona natural.
4. Autoridad ambiental
En Antioquia la autoridad depende de la zona: Cornare en el Oriente, Corantioquia en buena parte del departamento, Corpourabá en Urabá y el Área Metropolitana del Valle de Aburrá en su suelo urbano. Ver autoridades ambientales de Antioquia.
- Agua. Si no hay acueducto, necesitas concesión de aguas para captar de un nacimiento o quebrada: ver concesión de aguas para un lote.
- Aguas residuales. Quien vierte al suelo o a un cuerpo de agua debe tramitar permiso de vertimientos (Decreto 1076 de 2015). Un alojamiento con varios baños necesita un sistema dimensionado para su ocupación: ver pozo séptico y permiso de vertimientos.
- Áreas protegidas y rondas. En un distrito de manejo integrado o una reserva forestal, el plan de manejo define qué se puede hacer: ver DMI y áreas protegidas.
Antes de comprar un lote para glamping
En las 767 fichas de lotes que analizamos en LotesAntioquia en noviembre de 2026, solo el 23,1 % menciona agua y el 3,5 % menciona alguna licencia. Para un proyecto turístico, el agua y el uso del suelo valen más que la vista: pídelos por escrito antes de ofertar.
Estas son reglas generales: un abogado y un arquitecto que conozcan el POT del municipio te ahorran meses de trámites.
Si buscas un lote para un proyecto turístico, empieza por el buscador de lotes y revisa nuestra guía sobre lotes para turismo y alquiler por noches.
Fuentes
- Ministerio de Vivienda, concepto 2022EE0051947 sobre licencias para glamping — estructuras livianas, NSR-10 y licencia; cita de la Circular 2021EE0090167.
- MinCIT, respuesta 2-2026-013436 del 11 de mayo de 2026 — uso del suelo según POT, requisitos del RNT, TRA, póliza, contribución parafiscal y sanciones.
- Decreto 1836 de 2021 (Función Pública) — glamping como prestador y establecimiento de alojamiento turístico, vivienda turística, renovación del RNT.
- Alcaldía de Rionegro, Decreto 124 de 2018 (compilación del POT) — unidad mínima de actuación de 5 ha para ecohoteles y agrohoteles.
- Ministerio de Ambiente, concepto sobre servicios públicos en licencias urbanísticas — permiso de vertimientos y concesión de aguas en el Decreto 1076 de 2015.