Si vendes un lote que tuviste dos años o más, la utilidad se declara como ganancia ocasional y paga el 15 %: precio de venta menos costo fiscal. La clave para no pagar de más está en el costo fiscal, que puedes reajustar con la tabla que fija el Gobierno cada año, sumarle las mejoras y la valorización pagada o, si te conviene, reemplazar por el avalúo catastral del año anterior. La exención de 5.000 UVT es para la casa o apartamento de habitación, no para un lote vacío.
En resumen:
- Ganancia ocasional = precio de venta − costo fiscal. Tarifa del 15 % para personas naturales residentes.
- El costo fiscal puede ser el costo de compra reajustado con la tabla del decreto anual, más mejoras y valorización pagada.
- También puedes tomar como costo fiscal el avalúo catastral o el autoavalúo del año anterior a la venta (art. 72).
- La exención de las primeras 5.000 UVT (art. 311-1) cubre la venta de la casa o apartamento de habitación; un lote sin vivienda no encaja en ese texto.
- La venta se declara en el formulario 210 del año siguiente, descontando la retención del 1 % que hizo la notaría.
La retención en la fuente del 1 %, la regla de los dos años y la tarifa del 15 % ya están explicadas en retención en la fuente al vender un lote. Aquí nos concentramos en cómo se arma el costo fiscal, la exención de vivienda y la declaración.
Cómo se calcula la ganancia
Ganancia ocasional = precio de venta − costo fiscal del lote (art. 300 del Estatuto Tributario). El precio es el de la escritura, que para bienes raíces no puede ser inferior al costo, al avalúo catastral ni al autoavalúo (art. 90). El costo fiscal es lo que la ley te deja restar, y ahí se juega la mayor parte del impuesto.
Las tres formas de llegar al costo fiscal
Si eres persona natural y el lote era activo fijo, puedes escoger la opción que más te convenga y puedas soportar.
1. Costo de compra reajustado con la tabla del año
El artículo 73 permite ajustar el costo de adquisición de los bienes raíces que son activos fijos con el incremento del valor de la propiedad raíz entre el año de compra y el de venta. Cada año el Gobierno publica la tabla de factores. Para las ventas hechas durante 2025, la fijó el Decreto 449 de 2026:
| Año de compra | Bienes raíces urbanos | Rurales dedicados a actividades agropecuarias | Otros bienes raíces rurales |
|---|---|---|---|
| 2015 | 1,68 | 1,63 | 1,66 |
| 2018 | 1,41 | 1,36 | 1,39 |
| 2020 | 1,22 | 1,18 | 1,21 |
| 2022 | 1,12 | 1,09 | 1,11 |
| 2024 | 1,05 | 1,03 | 1,05 |
El costo de compra se multiplica por el factor de su año. Si vendes en 2026, usa la tabla para el año gravable 2026; la de 2025 la expidió el Gobierno en abril de 2026, y la de 2026 se conocerá cuando salga el decreto correspondiente. Mientras tanto, la de 2025 sirve solo como referencia. Quienes tenían el bien desde antes de 1987 pueden partir del costo fiscal declarado en 1986 multiplicado por el factor que fija el mismo decreto.
2. Más mejoras y valorización pagada
Al costo reajustado le puedes sumar el valor de las mejoras (cerramiento, vías internas, redes, construcciones) y las contribuciones de valorización que hayas pagado (art. 73). Guarda facturas, contratos y recibos: sin soporte, son difíciles de sostener ante la DIAN. La valorización la explicamos en contribución de valorización en Antioquia.
3. El avalúo catastral del año anterior
El artículo 72 permite tomar como costo fiscal el avalúo catastral o el autoavalúo del predial del año anterior al de la venta, el que figure en la declaración del predial o en la de renta. No se tienen en cuenta correcciones ni adiciones hechas a esas declaraciones. Esta opción conviene cuando el lote se compró hace mucho o por un valor muy bajo y el catastro está actualizado. Pide el certificado catastral para conocer el avalúo (ficha predial y catastro).
Ejemplo
Un lote rural comprado en 2015 por $150 millones se vendió durante 2025 por $400 millones. El dueño pagó $10 millones de valorización.
| Concepto | Valor |
|---|---|
| Costo de compra × factor de 2015 (otros rurales, 1,66) | $249.000.000 |
| Más valorización pagada | $10.000.000 |
| Costo fiscal opción 1 + 2 | $259.000.000 |
| Avalúo catastral de 2024 (supuesto) | $180.000.000 |
| Costo fiscal que conviene usar | $259.000.000 |
| Ganancia ocasional | $141.000.000 |
| Impuesto (15 %) | $21.150.000 |
A ese impuesto se le resta la retención del 1 % que pagó en la notaría ($4.000.000), como explica la guía de retención. Como referencia, en las 767 fichas de lotes que analizamos en LotesAntioquia en noviembre de 2026, la mediana de Guarne fue de 200.000 $/m²: $400 millones equivalen a unos 2.000 m² a ese precio. Las cifras del ejemplo son supuestos: tu costo fiscal depende de tus documentos y de lo declarado en años anteriores.
La exención de 5.000 UVT: ¿aplica a un lote?
El artículo 311-1, modificado por la Ley 2277 de 2022, deja exentas las primeras 5.000 UVT de la utilidad en la venta de la casa o apartamento de habitación de personas naturales. Con la UVT de 2026 ($52.374), son $261.870.000. Tiene condiciones:
- Todo el dinero de la venta debe depositarse en una cuenta de Ahorro para el Fomento de la Construcción (AFC) y destinarse a comprar otra casa o apartamento de habitación, o usarse para pagar créditos hipotecarios ligados a la vivienda vendida.
- Si retiras esos recursos para otro fin, pierdes el beneficio y el banco hace la retención que no se hizo.
- Según la DIAN (Oficio 6970 de 2024), el tope se aplica sobre la utilidad total de la venta, no sobre la parte de cada propietario.
¿Y un lote? El texto habla de «casa o apartamento de habitación». Un lote sin vivienda no encaja en esa descripción, y no encontramos doctrina de la DIAN que extienda la exención a lotes. Si en el lote está construida la casa donde vives, el caso es distinto y vale la pena revisarlo con un contador antes de firmar.
Cómo se declara
- En la declaración de renta del año siguiente a la venta, en el formulario 210 de personas naturales residentes, en la sección de ganancias ocasionales.
- Revisa si quedas obligado a declarar. Para el año gravable 2025, la DIAN exigía declarar, entre otros casos, a quien tuviera un patrimonio bruto superior a 4.500 UVT o consignaciones, depósitos o inversiones financieras de 1.400 UVT o más en el año. Con la UVT de 2026, 1.400 UVT son $73.323.600: el dinero de la venta de un lote suele bastar para quedar obligado.
- Resta la retención. Lo que te retuvo la notaría se descuenta del impuesto a cargo; si sobra, queda saldo a favor.
Si el lote vino por herencia, si tienes residencia fiscal fuera de Colombia o si vendes lotes de forma habitual, las reglas cambian: lee vender un lote heredado y consulta a un contador. Si estás calculando cuánto te quedará libre, empieza por el precio: revisa la mediana de tu municipio en la página de precios o publica tu lote.
Fuentes
- Estatuto Tributario (Compilación jurídica de la DIAN) — ganancia ocasional (art. 300), avalúo como costo fiscal (art. 72), ajuste de bienes raíces y suma de mejoras y valorización (art. 73), precio mínimo (art. 90), exención de vivienda (art. 311-1, modificado por la Ley 2277 de 2022) y tarifa del 15 % (art. 314).
- Decreto 449 de 2026 (Compilación jurídica de la DIAN) — tabla de factores para ajustar el costo fiscal de bienes raíces vendidos en el año gravable 2025.
- Oficio DIAN 6970 de 2024 — la exención de 5.000 UVT se aplica sobre la utilidad total de la venta.
- DIAN, micrositio de renta de personas naturales, año gravable 2025 — topes para estar obligado a declarar y formulario 210.
- DIAN, Resolución 000238 de 2025 — UVT de 2026: $52.374.
- Inventario de LotesAntioquia, noviembre de 2026 — mediana de $/m² de Guarne usada en el ejemplo.