Para vender un lote heredado como dueño, primero hay que terminar la sucesión y registrar la adjudicación del lote a tu nombre (o al de todos los herederos). Antes de eso solo puedes vender tus derechos herenciales, que valen menos y asustan a los compradores. Ten en cuenta dos momentos tributarios distintos: recibir la herencia es ganancia ocasional, y vender después el lote genera la retención del 1 % y, si hay utilidad, otro impuesto.
En resumen:
- Mientras el lote siga a nombre del fallecido, ningún heredero puede venderlo como propio.
- Si los herederos están de acuerdo, la sucesión notarial suele ser la vía más directa; si no, va a un juez.
- Vender derechos herenciales es posible, pero sobre un lote concreto se inscribe como falsa tradición y el precio cae.
- Si el lote queda a nombre de varios herederos, todos deben firmar la venta; si uno se niega, cualquiera puede pedir al juez la venta.
- La herencia es ganancia ocasional (15 %), con exenciones en UVT; la venta posterior tiene su propia tributación.
Primero, la sucesión
Cuando alguien muere, sus bienes forman una masa común de los herederos y del cónyuge o compañero sobreviviente. Nadie es dueño de un bien concreto hasta que se hace la partición y se registra. Por eso el certificado de tradición seguirá mostrando al fallecido como propietario y ninguna notaría escriturará una venta normal.
La sucesión se hace ante notario si todos los interesados son plenamente capaces y están de acuerdo, o ante un juez si hay desacuerdo o no se cumplen esos requisitos. Requisitos, edicto y diferencias entre las dos vías están en la guía de lote en sucesión; aquí nos centramos en lo que te toca como heredero vendedor.
Cuando la cuantía de los bienes supera 700 UVT, la notaría o el juzgado debe informar a la DIAN el nombre del causante y el valor de los bienes antes de la partición (Estatuto Tributario, art. 844). Es otra razón para reunir pronto los paz y salvos y las declaraciones del fallecido.
Tus tres opciones para vender
| Opción | Cómo funciona | Para el comprador | Para ti |
|---|---|---|---|
| Terminar la sucesión y luego vender | El lote se adjudica, se registra y lo vendes como cualquier dueño | Seguro: compra un lote con matrícula a nombre del vendedor | Mejor precio, más tiempo y gastos de sucesión antes de recibir dinero |
| Promesa condicionada a la adjudicación | Firmas una promesa; la escritura se otorga cuando el lote esté a tu nombre | Riesgo moderado, con anticipo bajo y condiciones claras | Aseguras el comprador mientras termina la sucesión |
| Vender derechos herenciales | Cedes tu derecho en la herencia por escritura pública | Riesgo alto: si se vende sobre un lote concreto, se inscribe como falsa tradición | Recibes dinero antes, a un precio menor |
La opción que suele dar mejor resultado es la primera. Un lote con la adjudicación registrada se puede publicar con su certificado limpio y el comprador sabe exactamente qué recibe; unos derechos herenciales le dejan dudas que se traducen en un precio menor. Los riesgos de la tercera opción, explicados desde el lado del comprador, están en lote en sucesión y en falsa tradición.
Si eliges la promesa condicionada, fija en ella un plazo máximo, qué pasa si la sucesión se demora o el lote se adjudica a otro heredero y cómo se devuelve el anticipo. Ver promesa de compraventa de un lote.
Cuando el lote queda a nombre de varios herederos
Es frecuente que la partición adjudique el lote a varios herederos en común. En ese caso:
- Todos deben firmar la venta del lote completo. Si firma solo uno, vende su cuota, no el lote (ver comprar derechos en proindiviso).
- Pónganse de acuerdo en el precio antes de publicar. Un avalúo comercial hecho por un avaluador inscrito en el RAA evita discusiones entre hermanos, y la guía de cuánto vale tu lote te da un primer rango con la mediana del municipio.
- Designen a uno para negociar, con poder de los demás si no podrán ir a la notaría (ver poder para comprar o vender un lote).
- Si uno no quiere vender, el Código General del Proceso (art. 406) permite a cualquier comunero pedir al juez la división material del bien o su venta para repartir el producto. Es un proceso más largo y costoso que un acuerdo.
Otra alternativa es que, en la misma partición, el lote se adjudique a un solo heredero y los demás reciban otros bienes o dinero. Eso se define con el abogado de la sucesión.
Los impuestos, en dos momentos
Al recibir la herencia: ganancia ocasional
El Estatuto Tributario considera ganancia ocasional lo que se recibe por herencia (art. 302). Para inmuebles, el valor se toma según el artículo 277: el avalúo catastral o el costo fiscal, el que sea mayor, a 31 de diciembre del año anterior a la liquidación de la sucesión (art. 303). La tarifa para personas naturales residentes es del 15 % (art. 314).
El artículo 307, modificado por la Ley 2277 de 2022, deja exentas, entre otras:
| Exención | UVT | Equivalente con la UVT de 2026 ($52.374) |
|---|---|---|
| Inmueble de vivienda de habitación del causante | 13.000 | $680.862.000 |
| Inmuebles diferentes a la vivienda de habitación del causante (por ejemplo, un lote) | 6.500 | $340.431.000 |
| Asignaciones que recibe el cónyuge y cada heredero | 3.250 | $170.215.500 |
Cómo se combinan estas exenciones, quién declara y en qué año depende de la sucesión concreta: hazlo con un contador. El valor en pesos cambia cada año con la UVT.
Al vender el lote: retención y utilidad
Cuando vendes el lote ya adjudicado, como persona natural pagas en la notaría la retención en la fuente del 1 % del precio, que es un anticipo de tu impuesto (art. 398). Después, en tu declaración, la utilidad entre el precio de venta y el costo fiscal del lote tributa según cuánto tiempo lo hayas tenido. Lo explicamos en retención en la fuente al vender un lote.
En un lote heredado, el costo fiscal y el tiempo de tenencia tienen reglas propias. Defínelos con tu contador antes de fijar el precio, no después de firmar.
Gastos de la venta
Además de los impuestos, la escritura de venta paga notaría, impuesto de registro y derechos de registro, que normalmente se reparten con el comprador. Para estimarlos, mira cuánto cuesta escriturar un lote en Antioquia. La escritura de partición de la sucesión también tiene sus propios gastos; pide la liquidación a la notaría.
Lista práctica para el heredero vendedor
- Saca el certificado de tradición del lote y confirma a nombre de quién está y si tiene hipotecas, embargos o falsa tradición.
- Reúne el registro civil de defunción, los registros que prueban el parentesco y, si existe, el testamento.
- Habla con todos los herederos y el cónyuge o compañero: sin acuerdo, no hay sucesión notarial.
- Contrata un abogado para la sucesión y un contador para los impuestos.
- Pide el certificado de uso del suelo y los paz y salvos: los necesitarás en la sucesión y en la venta (ver documentos para vender un lote).
- Cuando la adjudicación esté registrada, publica.
En las 767 fichas de lotes que analizamos en LotesAntioquia en noviembre de 2026, solo el 8,6 % dice que el lote está escriturado. Si tu lote ya tiene la adjudicación registrada, dilo en el anuncio: es una ventaja frente a la mayoría.
Cada sucesión tiene particularidades (herederos en el exterior, menores de edad, deudas, bienes en varios municipios); consulta con un abogado antes de firmar cualquier documento de venta. Con el lote a tu nombre, compara tu precio con la mediana de tu municipio y publícalo gratis.
Fuentes
- Estatuto Tributario (Compilación jurídica de la DIAN) — herencias como ganancia ocasional (art. 302), valor de los bienes (arts. 303 y 277), exenciones (art. 307, modificado por la Ley 2277 de 2022), tarifa del 15 % (art. 314), retención del 1 % (art. 398) y aviso a la DIAN en sucesiones de más de 700 UVT (art. 844).
- DIAN, Resolución 000238 de 2025 — UVT de 2026: $52.374.
- Código General del Proceso, Ley 1564 de 2012 (normograma de la Procuraduría) — proceso de sucesión (arts. 487 y siguientes) y derecho de todo comunero a pedir la división o la venta de la cosa común (art. 406).
- Código Civil (normograma de la Procuraduría) — apertura de la sucesión (art. 1012), escritura para vender una sucesión (art. 1857) y cesión del derecho de herencia (art. 1967).
- Decreto 902 de 1988 (normograma de Colpensiones) — requisitos de la sucesión ante notario.