El precio de venta es lo que el comprador te paga; el avalúo catastral es el valor que el gestor catastral le asigna al lote para cobrar el impuesto predial, y casi siempre es menor. En la escritura debes poner el precio real: los gastos de notaría, el impuesto de registro y los derechos de registro se liquidan sobre el mayor entre ese precio y el avalúo catastral, y el artículo 90 del Estatuto Tributario exige declarar bajo juramento que el precio es real.
En resumen:
- El avalúo catastral sale de procesos masivos del catastro; el precio de venta, de una negociación con un comprador.
- Cuando se forma o actualiza el catastro, el avalúo catastral debe quedar entre el 60 % y el 100 % del valor comercial; entre actualizaciones solo se reajusta cada año.
- El avalúo catastral es un piso: no se puede escriturar por menos, para impuestos ni para gastos.
- Escriturar por debajo del precio real expone a ambas partes ante la DIAN y perjudica al comprador cuando revenda.
Por qué los dos valores son distintos
| Precio de venta | Avalúo catastral | |
|---|---|---|
| Quién lo fija | Vendedor y comprador | El gestor catastral del municipio |
| Cómo | Negociación, comparando con el mercado o con un avalúo comercial | Procesos masivos de formación y actualización catastral |
| Para qué sirve | Pagar el lote | Liquidar el predial y servir de piso a otros impuestos |
| Cuándo cambia | En cada negociación | En cada actualización catastral y con el reajuste anual |
Tres razones explican la brecha:
- La norma lo pone por debajo. Cuando el catastro se forma o se actualiza, el Decreto 1170 de 2015 (modificado por el Decreto 148 de 2020) dice que el avalúo catastral no puede ser inferior al 60 % del valor comercial ni superarlo.
- Las actualizaciones no son anuales. Entre una actualización y otra, el avalúo solo se reajusta cada 1 de enero con un porcentaje que fija el Gobierno nacional, previo concepto del Conpes, que no puede superar la meta de inflación (Ley 44 de 1990, art. 8, modificado por la Ley 242 de 1995). En zonas que se valorizan rápido, el mercado se aleja del catastro año tras año.
- El catastro no ve todo. Una vía nueva, un acueducto veredal o un cambio de norma pueden subir el precio sin que el catastro lo registre de inmediato.
Por eso el avalúo catastral no sirve para saber cuánto vale tu lote. Para eso, compara con la mediana del municipio (guía de cuánto vale mi lote) o pide un avalúo comercial. Y si crees que el avalúo catastral no corresponde a tu predio, en Antioquia hay trámites de revisión y de autoestimación ante el gestor catastral (ver ficha predial y catastro).
Sobre qué valor se pagan los gastos de la venta
| Concepto | Base |
|---|---|
| Derechos notariales | El precio de la escritura; si es menor que el avalúo catastral, el avalúo |
| Impuesto de registro (boleta fiscal) en Antioquia | El valor de la escritura, nunca menos que el avalúo catastral |
| Derechos de registro | El precio; si es menor que el avalúo catastral, el avalúo |
| Retención en la fuente del vendedor | El valor de la venta |
En la práctica, el avalúo catastral funciona como base mínima: si escrituras por debajo de él, los gastos se calculan igual sobre el avalúo. Las tarifas de 2026 y quién paga cada una están en cuánto cuesta escriturar un lote en Antioquia y en impuesto de registro en Antioquia.
Un ejemplo
Un lote de 1.000 m² en Rionegro se vende a $260.000 por m², la mediana del municipio en las 79 fichas no atípicas que analizamos en LotesAntioquia en noviembre de 2026: $260 millones. Supón que su avalúo catastral es de $120 millones.
- Si escrituran por $260 millones, los gastos se liquidan sobre $260 millones. Es lo correcto.
- Si escrituran por $120 millones «para pagar menos», los gastos bajan, pero las partes estarían declarando bajo juramento un precio falso. Y si la escritura no trae esa declaración, el artículo 90 ordena liquidar renta, ganancia ocasional, impuesto de registro, derechos de registro y derechos notariales sobre cuatro veces el valor escriturado: $480 millones.
- Por debajo de $120 millones no se puede: el avalúo catastral es el piso.
Lo que dice el artículo 90 del Estatuto Tributario
El artículo 90, en el texto de la Ley 2010 de 2019, tiene cinco reglas que afectan directamente la venta de un lote:
- Valor comercial. Se tiene por valor comercial el que señalan las partes, que debe corresponder al precio comercial promedio de bienes de la misma especie en la fecha de la venta.
- Piso para inmuebles. En la venta de bienes raíces no se acepta un precio inferior al costo, al avalúo catastral ni al autoavalúo.
- Todo lo pagado cuenta. El valor del inmueble incluye todas las sumas pagadas para adquirirlo, aunque se pacten o facturen por fuera de la escritura.
- Declaración bajo juramento. En la escritura, las partes declaran que el precio es real, que no hay pactos privados por un valor distinto y que no hay sumas pagadas por fuera; si las hay, deben informarlas. Sin esas declaraciones, los impuestos y derechos se liquidan sobre cuatro veces el valor escriturado, y el notario debe reportar la irregularidad.
- Diferencias notorias. Si el precio se aparta en más del 15 % de los precios del comercio para bienes de la misma especie y calidad, la DIAN puede rechazarlo en una fiscalización y fijar otro.
Además, el mismo artículo dice que no forman parte del costo de los bienes raíces las sumas que no se hayan pagado a través de entidades financieras.
Por qué escriturar por menos también perjudica al comprador
Escriturar por debajo del precio real se presenta como un ahorro compartido, pero el comprador sale perdiendo dos veces:
- Su costo fiscal queda bajo. Cuando revenda, la utilidad se calculará desde el valor escriturado, no desde lo que realmente pagó, y pagará más impuesto.
- Lo pagado en efectivo no cuenta. Lo que entregó por fuera de la escritura o sin pasar por un banco no forma parte de su costo según el artículo 90.
Y el vendedor queda expuesto a que la DIAN determine el valor real de la venta. Como vendedor, lo sano es fijar un precio que puedas escriturar completo y pactar con claridad quién paga cada gasto en la promesa de compraventa.
Cuándo pesa más el avalúo catastral
- En el predial, que se liquida sobre él cada año (ver paz y salvo predial y de valorización).
- En las herencias, porque el valor de un inmueble heredado se toma por el avalúo catastral o el costo, el mayor (ver vender un lote heredado).
- Cuando el precio es bajo, por ejemplo en ventas entre familiares, porque el avalúo marca el mínimo para escriturar.
Si tu caso tiene particularidades (venta entre familiares, permuta, pagos en especie), confirma la liquidación con la notaría y con tu contador antes de firmar. Para fijar un precio de venta que puedas escriturar sin problemas, parte de la mediana del metro cuadrado de tu municipio.
Fuentes
- Estatuto Tributario, art. 90 (Compilación jurídica de la DIAN) — valor comercial, piso del avalúo catastral, declaración bajo juramento, base de cuatro veces el valor escriturado, diferencia notoria del 15 % y sumas no desembolsadas por entidades financieras (texto de la Ley 2010 de 2019).
- Decreto 148 de 2020 (Función Pública) — definición de avalúo catastral, entre el 60 % y el 100 % del valor comercial (art. 2.2.2.1.1 del Decreto 1170 de 2015).
- Ley 242 de 1995 (Alcaldía de Bogotá, Sisjur) — reajuste anual de los avalúos catastrales sin superar la meta de inflación (art. 6, que modifica el art. 8 de la Ley 44 de 1990).
- Resolución SNR RES-2026-000964-6 de 2026, tarifas notariales (copia publicada por Camacol) — liquidación sobre el avalúo catastral cuando el precio es menor (art. 51).
- Resolución SNR RES-2026-001726-6 de 2026, tarifas registrales (Normograma de la Cancillería) — derechos de registro sobre el avalúo catastral cuando el precio es menor.
- Ordenanza 48 de 2025, Estatuto de Rentas de Antioquia (Gaceta Departamental 25.313) — base del impuesto de registro, nunca inferior al avalúo catastral (art. 184).