Para alquilar por noches una casa o una finca construida en un lote necesitas tres cosas: que el POT permita el alojamiento turístico en ese suelo, inscribirte en el Registro Nacional de Turismo (RNT) como vivienda turística antes de recibir huéspedes y, si el lote está en una parcelación o condominio sometido a propiedad horizontal, que el reglamento autorice expresamente esa destinación. Sin lo último, el administrador está obligado a reportarte a la Superintendencia de Industria y Comercio.
En resumen:
- La vivienda turística (fincas, casas y apartamentos turísticos) es un prestador de servicios turísticos según el Decreto 1836 de 2021: el RNT es obligatorio, gratuito y se renueva cada año.
- Las plataformas deben pedir el número de RNT y retirar los anuncios que no lo exhiban.
- En propiedad horizontal, el reglamento inscrito en la oficina de registro debe autorizar el alojamiento turístico.
- El uso del suelo lo certifica la secretaría de planeación, no la Cámara de Comercio.
Esta guía y la de glamping
Si tu plan es montar varias cabañas, domos o un glamping, la guía de permisos para glamping o cabañas explica cuándo esas unidades necesitan licencia de construcción, la póliza, la Tarjeta de Registro de Alojamiento y la contribución parafiscal. Aquí nos enfocamos en otra pregunta: qué revisar al comprar un lote si piensas construir una casa o finca y alquilarla completa por días, como se hace en Guatapé o Santa Fe de Antioquia.
Qué es una vivienda turística
El Decreto 1836 de 2021 distingue dos tipos de alojamiento:
| Tipo | Qué es | Ejemplos |
|---|---|---|
| Establecimiento de alojamiento turístico | Establecimiento de comercio con oferta permanente de hospedaje | Hoteles, hostales, glamping, zonas de camping |
| Vivienda turística | Unidad privada, casa o construcción destinada total o parcialmente a alojar turistas según su capacidad | Fincas turísticas, casas turísticas, apartamentos turísticos |
Una casa en un lote que alquilas por noches a través de una plataforma es vivienda turística. No importa que la uses parte del año: la definición incluye las destinadas «total o parcialmente» al alojamiento.
El Registro Nacional de Turismo
Según el MinCIT, el RNT es un requisito habilitante: debes inscribirte antes de prestar el servicio. Lo esencial:
- Dónde: en la Cámara de Comercio del domicilio del establecimiento, por la plataforma de Confecámaras. Si eres comerciante, primero necesitas matrícula mercantil.
- Costo: la inscripción es gratuita.
- Renovación: cada año, entre el 1 de enero y el 31 de marzo.
- Persona natural: puedes operar sin crear una empresa.
- Huéspedes extranjeros: el MinCIT recuerda que el alojamiento de extranjeros se reporta a Migración Colombia en el sistema SIRE (Resolución 2357 de 2020).
Las plataformas exigen el número
El Decreto 1836 de 2021 obliga a los operadores de plataformas a pedir el número de RNT a los anfitriones y a negar o retirar los anuncios que no lo exhiban. Es decir, sin RNT no solo te expones a sanciones de la SIC: tu anuncio puede desaparecer.
En 2026 el MinCIT publicó para comentarios un proyecto de decreto que sustituiría parcialmente estas reglas del RNT y de las plataformas. Mientras no se expida, rige el Decreto 1836 de 2021; revisa su estado antes de montar el negocio.
Propiedad horizontal: el filtro que más se olvida
Si el lote está en una parcelación o condominio sometido a propiedad horizontal (Ley 675 de 2001), aplican dos reglas:
- El reglamento manda. El artículo 18 de la Ley 675 obliga a usar cada unidad según su naturaleza y la destinación prevista en el reglamento. En copropiedades de uso comercial o mixto, darle otro fin requiere autorización de la asamblea en los términos del reglamento.
- Autorización expresa para alojamiento turístico. Para inscribirte en el RNT debes declarar que el reglamento autoriza el servicio (Decreto 1836 de 2021, art. 2.2.4.1.2.2, numeral 8). El MinCIT precisa que esa autorización debe quedar en el reglamento elevado a escritura pública e inscrito en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
El artículo 34 de la Ley 1558 de 2012, modificado por el artículo 144 del Decreto 2106 de 2019, obliga al administrador a reportar a la SIC la vivienda turística que opere sin autorización del reglamento o sin RNT. Si no lo hace, la SIC puede multarlo con hasta 3 salarios mínimos. Y al anfitrión que opere sin autorización se le aplican las sanciones del numeral 2 del artículo 59 de la Ley 675.
Antes de comprar en una parcelación, pide el reglamento de propiedad horizontal con su última reforma y busca si menciona el alojamiento turístico o el arrendamiento por días. Si no lo menciona, pregunta en el acta de asamblea si alguna vez se votó. La guía de qué revisar en una parcelación campestre tiene la lista completa de documentos.
Uso del suelo: la Cámara de Comercio no lo revisa
El MinCIT lo dice claramente: el uso del suelo lo definen el POT y la secretaría de planeación o las curadurías. Que te inscriban en el RNT no significa que el municipio permita alojamiento turístico en tu lote. En una copropiedad, agrega el ministerio, la vivienda turística requiere que el suelo admita uso residencial y comercial a la vez.
Pide el certificado o concepto de uso del suelo con la matrícula inmobiliaria y pregunta:
- Si el alojamiento turístico o la vivienda turística es uso principal, compatible, condicionado o prohibido en esa zona.
- Cuántas viviendas admite el lote y con qué índice de ocupación. Lo explicamos en cuántas casas puedes construir en un lote.
- Si el predio está en un área protegida. Guatapé y El Peñol rodean el embalse, donde Cornare tiene declarado un distrito regional de manejo integrado; lee qué se puede hacer en un DMI.
Más contexto en uso del suelo y POT.
Agua y vertimientos para una casa con huéspedes
Si el lote no tiene acueducto, necesitarás concesión de aguas o conectarte al sistema de la parcelación; si no hay alcantarillado, un sistema séptico con permiso de vertimientos. Las reglas están en concesión de aguas para un lote y pozo séptico y permiso de vertimientos.
Guatapé y Santa Fe de Antioquia: qué cambia
| Guatapé | Santa Fe de Antioquia | |
|---|---|---|
| Subregión | Oriente | Occidente |
| Autoridad ambiental | Cornare | Corantioquia |
| Qué preguntar además | Si el lote está dentro del DRMI del embalse y en qué zona | Densidad permitida en suelo suburbano y disponibilidad de agua |
En las 767 fichas de lotes que analizamos en LotesAntioquia en noviembre de 2026, Santa Fe de Antioquia tenía 13 fichas con una mediana de 80.000 pesos por m² (sin contar precios atípicos). Guatapé no está entre los diez municipios con más fichas, así que no publicamos una mediana; compara lo que encuentres en lotes en Guatapé y lotes en Santa Fe de Antioquia.
En esas mismas fichas, el 95,2 % no indica el uso del suelo. Para un proyecto de renta corta eso es un riesgo: el anuncio no te dice si podrás operar.
Antes de firmar
Reúne el concepto de uso del suelo, el reglamento inscrito (si aplica), la prueba de que el agua está legalizada y la confirmación de la corporación sobre áreas protegidas. Si el reglamento o el uso del suelo son ambiguos, condiciona la promesa de compraventa a obtenerlos por escrito; un abogado inmobiliario puede redactar esa cláusula.
Si buscas un lote para renta turística, revisa los lotes en el Oriente y compara su precio por m² en precios antes de pedir el reglamento.
Fuentes
- MinCIT, respuesta 2-2026-013436 del 11 de mayo de 2026 — uso del suelo según POT, artículo 18 de la Ley 675 de 2001, autorización en el reglamento inscrito, artículo 144 del Decreto 2106 de 2019, SIRE, RNT gratuito y sanciones.
- Decreto 1836 de 2021 (Función Pública) — definición de vivienda turística (art. 2.2.4.4.12.2), requisito del numeral 8 sobre propiedad horizontal (art. 2.2.4.1.2.2) y obligaciones de las plataformas (arts. 2.2.4.4.13.4 a 2.2.4.4.13.6).
- MinCIT, proyecto de decreto sobre el RNT y las plataformas (2026) — borrador que sustituiría parcialmente el régimen vigente.
- RUNAP: DRMI Embalse El Peñol y cuenca alta del río Guatapé — área protegida alrededor del embalse.